摘要：本文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文作者根據(jù)多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合真實(shí)案例，分析了該案例引發(fā)的問題以及筆者對(duì)這一問題的看法及思考，僅供參考。
　　關(guān)鍵詞：買賣合同，房屋登記效力，公示公信原則，善意取得制度
　　一、案情回顧——買賣合同無效
　　張某與孫某于2002年9月結(jié)婚，雙方于2003年購(gòu)買了一處房產(chǎn)，并于同年領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，登記所有權(quán)人為孫某。后該房屋一直出租給他人使用。2006年，孫某向房屋登記機(jī)構(gòu)聲明其至今未婚，提供了能證明其未婚狀況的戶口簿，簽署了權(quán)屬保證書，并在同日與王某訂立房屋買賣合同，約定將該房屋以20萬元價(jià)格出賣給王某。雙方于同日辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，9月21日房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放了以王某為所有人的房屋所有權(quán)證。同年10月，王某將該房屋抵押給某銀行并辦理了抵押登記。2009年6月，張某發(fā)現(xiàn)房屋已被過戶，向?qū)O某追問，孫某稱房屋是借給王某貸款用的，自己并未取得合同約定的對(duì)價(jià)。后張某要求王某出具了借用房產(chǎn)證的字據(jù)，并訴之法院，法院判決孫某與王某訂立的房屋買賣合同無效，爭(zhēng)議房屋屬?gòu)埬撑c孫某共同所有。于是，張某持生效的判決書向房屋登記機(jī)構(gòu)要求將登記在王某名下的爭(zhēng)議房屋更正登記到張某和孫某名下。
　　二、問題的提出與評(píng)析
　　問題：房屋登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)該據(jù)此辦理更正登記呢？
　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《房屋登記辦法》（下稱《辦法》）第八十條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記。”《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱2004年5號(hào)文）第五條規(guī)定：“在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”我們應(yīng)該為其辦理更正登記。
　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《辦法》第七十四條對(duì)更正登記作了具體規(guī)定，除了應(yīng)提供“登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料”外，“利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料”。而申請(qǐng)人張某提供的法院判決書充其量只是證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。且由于該房屋已進(jìn)行抵押登記，所以此處的“權(quán)利人”除了登記簿記載的所有權(quán)人王某外，還應(yīng)包括抵押權(quán)人某銀行。又根據(jù)《辦法》和2004年5號(hào)文相關(guān)規(guī)定，因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)才予以辦理。因此，不應(yīng)為張某孫某辦理更正登記。
　　筆者采納第二種觀點(diǎn)，理由如下所述。
　　三、房屋登記的公示公信效力原則
　　公示公信原則是《物權(quán)法》的基本原則。我國(guó)對(duì)于包括房屋在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記要件主義，即以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式。回到以上案例，不管是孫某與王某的房屋買賣，還是王某與某銀行的抵押貸款，由于都己在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了登記，因此，王某的房屋所有權(quán)、某銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)都具有公示效力。依物權(quán)的公信原則，公示方法所表現(xiàn)出來的物權(quán)即使不存在或者內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴此公示方法所表示的物權(quán)而與之交易的人，法律仍承認(rèn)該交易的法律效果。本案例中，孫某為登記房屋所有權(quán)人，王某因信賴孫某有完全的處分權(quán)而與之進(jìn)行交易，盡管孫某對(duì)該房屋并無完全的處分權(quán)，依照物權(quán)公信原則，王某仍應(yīng)取得該房屋所有權(quán)；在王某與某銀行的抵押過程中，王某為登記房屋所有權(quán)人，某銀行充分信賴王某有權(quán)對(duì)該房屋設(shè)定抵押，其抵押權(quán)的取得并無瑕疵。
　　四、房屋登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)
　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)的審查應(yīng)該是以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔，即只有在申請(qǐng)人提供的書面材料仍不能證明登記事項(xiàng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)才進(jìn)行實(shí)地查看。對(duì)于實(shí)地查看的范圍，《辦法》第19條也作了具體規(guī)定：房屋所有權(quán)初始登記；在建工程抵押權(quán)登記；因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。從以上查看范圍的規(guī)定亦可看出，實(shí)地查看只是查看房屋狀況是否與申請(qǐng)登記事項(xiàng)相符，并不是對(duì)權(quán)利歸屬進(jìn)行調(diào)查。本案例中的轉(zhuǎn)移登記不屬于房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)地查看范疇，且通過實(shí)地查看也不能發(fā)現(xiàn)孫某對(duì)該房屋無完全的處分權(quán)，通過孫某提供的房產(chǎn)證、身份證明、權(quán)屬保證書及與登記簿的校驗(yàn)，房屋登記機(jī)構(gòu)已完全盡到審慎審查的義務(wù)。至于孫某的刻意隱瞞婚姻狀況及孫某王某訂立房屋買賣合同并非真實(shí)意思表示的事實(shí)，登記機(jī)構(gòu)無權(quán)也不可能察覺。
　　五、善意取得制度在房屋登記中的適用
　　《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的：(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”據(jù)此，王某與孫某的房屋買賣中，由于王某受讓房屋時(shí)并不是以買受房屋為目的，因此不能說是善意，而孫某也并未取得合同對(duì)價(jià)，故雖然已經(jīng)進(jìn)行了房屋轉(zhuǎn)移登記，王某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有權(quán)。那么，某銀行的抵押權(quán)呢?《物權(quán)法》第106條第三款規(guī)定了“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”，由此可知，抵押登記同樣適用善意取得制度。從交易的經(jīng)濟(jì)性和效率性來考慮，某銀行不可能對(duì)房屋所有權(quán)人王某取得房屋所有權(quán)的途徑、方式等進(jìn)行調(diào)查看其是否對(duì)該房屋擁有絕對(duì)的、不可撤銷的處分權(quán)，只能通過登記查詢的方式盡到審慎合理的審查注意義務(wù)，因此，某銀行抵押權(quán)的取得毫無疑問應(yīng)該是善意取得。
　　六、本案例引起的思考
　　根據(jù)《物權(quán)法》第l5條的規(guī)定，“當(dāng)事人之問訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”既然物權(quán)登記與否并不影響合同效力，那么是否可以以此推斷，合同有無效力也并不影響物權(quán)的登記效力呢?即不能以引起物權(quán)變動(dòng)的合同無效來判定物權(quán)就無效，也就是說，我國(guó)《物權(quán)法》采納的是物權(quán)行為無因性理論。按照物權(quán)行為無因性理論，法院判決孫某與王某的買賣合同無效是正確可行的，同時(shí)，王某對(duì)房屋的所有及某銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)也應(yīng)仍然有效。至于張某的損失賠償問題，我們也可以找到法律依據(jù)，那就是《物權(quán)法》第106條第二款，“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失”。即張某應(yīng)向其丈夫?qū)O某主張賠償，當(dāng)然，這樣就純屬債權(quán)債務(wù)糾紛，不屬于本文的探討范圍了。
　　七、論文結(jié)束語
　　綜上論文所述，筆者認(rèn)為在處理買賣合同無效或者被撤銷后的房地產(chǎn)登記問題時(shí)，應(yīng)該考慮案件的具體情況，借鑒中外登記制度的長(zhǎng)處，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)登記制度，促進(jìn)房地產(chǎn)法律體系的發(fā)展與完善。
　　參考文獻(xiàn)
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