論文摘要：房地產(chǎn)投資經(jīng)營所需資金額巨大、投資周期長、流動性差且需要專門的知識和經(jīng)驗等特性，決定了房地產(chǎn)是高風(fēng)險的行業(yè)，面臨著各種風(fēng)險。這要求房地產(chǎn)企業(yè)增強風(fēng)險意識，加強風(fēng)險管理，采取有效措施防范房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)預(yù)期收益。本文從房地產(chǎn)經(jīng)營角度出發(fā)，對房地產(chǎn)經(jīng)營過程劃分為獲取土地、開發(fā)建設(shè)及租賃銷售三階段進行房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險分析，結(jié)合房地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營風(fēng)險提出了風(fēng)險的防范措施，以規(guī)避、化解經(jīng)營風(fēng)險，保障房地產(chǎn)經(jīng)營的預(yù)期收益。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),經(jīng)營風(fēng)險,風(fēng)險防范

　　1房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程，從選址買地到建造到房產(chǎn)的出租與銷售，不同階段具有不同的風(fēng)險。在研究房地產(chǎn)經(jīng)營過程與風(fēng)險的關(guān)系時，將這一過程劃分為獲得土地、開發(fā)建設(shè)與銷售租賃三個階段。

　　1.1獲取土地階段

　　在獲取土地階段，國家有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策造成土地使用權(quán)費用的不確定，是獲取土地階段房地產(chǎn)經(jīng)營的主要風(fēng)險。

　　1.2開發(fā)建設(shè)階段

　　1.2.1前期工程

　　前期工程主要包括勘察、設(shè)計、臨時設(shè)施、“七通一平”等。政府有關(guān)稅費政策、住房政策的出臺會帶來開發(fā)時機、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式選擇的改變，引起開發(fā)成本、投資回收期限、實際利潤等的變化，同時原有土地的配套設(shè)施情況也決定前期工程費用水平。若土地的地質(zhì)較好，則挖填土石方的工程費用相對較低;若地形平坦，則測量及勘察工作相對客易，有關(guān)費用也較低。

　　1.2.2建筑安裝工程

　　建筑安裝工程主要包括土建工程和安裝工程。在建筑安裝工程費用一方面取決于建筑安裝工人的工作效率與技術(shù)水平，另一方面取決于建筑安裝材料價格的高低。市場運行中各種不確定因素很多。國內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都引起建安價格波動、影響建安成本，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的投資計劃造成影響。

　　1.2.3配套工程

　　配套工程主要指區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共配套設(shè)施、公共設(shè)施等，包括小區(qū)內(nèi)室外管網(wǎng)、道路工程、景觀綠化工程及配套設(shè)施工程等。配套工程費用受市場狀況及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理水平等因素制約。

　　1.3租賃及銷售階段

　　房地產(chǎn)企業(yè)對建設(shè)的房屋進行銷售和租賃，以回收投資并獲取經(jīng)濟回報。由于房屋建造周期較長，在若干年的建造期內(nèi)，由于科學(xué)技術(shù)進步及影響市場的各種因素變化，如政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅費政策、住房政策、價格政策、利率水平、通貨膨脹情況，以及其他影響市場需求因素的變化，會帶來投資回收期限、實際利潤等的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目投資回報偏離預(yù)期目標，給房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險。

　　2房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險防范措施

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進行風(fēng)險分析后，在可控制的范圍內(nèi)選擇適當防范措施，避免或減少可控風(fēng)險因素。在充分了解各種防范措施優(yōu)缺點的基礎(chǔ)上，對各種風(fēng)險可能造成的損失和各種防范措施效果、費用進行比較、分析、確定，力爭以最少的費用取得良好的安全效果。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范措施主要有以下幾種:

　　2.1回避風(fēng)險

　　回避風(fēng)險要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)，達到回避風(fēng)險的目的。

　　2.1.1市場調(diào)研和可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)加強市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會信息資料，并加以分析和綜合。此外進行項目可行性研究，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，通過科學(xué)預(yù)測，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。

　　2.1.2加強內(nèi)部管理，縮短開發(fā)周期。提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強項目建設(shè)監(jiān)控和成本管理，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡早完成開發(fā)項目，縮短開發(fā)建設(shè)周期以減輕風(fēng)險。

　　2.1.3合理定價和銷售代理。密切關(guān)注市場動態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為防范房地產(chǎn)企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低財務(wù)風(fēng)險。

　　2.1.4預(yù)售預(yù)租回避風(fēng)險。針對商品房售價、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租售困難而引起的風(fēng)險，通過預(yù)租預(yù)售以回避風(fēng)險。

　　2.1.5謹慎選擇客戶。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)經(jīng)營中，把房屋只出租給保護較好的用房單位或個人，或者只把房屋出售給有支付能力、有信譽的用房單位或個人可以回避風(fēng)險;2.1.6避開風(fēng)險源地。預(yù)測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風(fēng)險。這樣雖然失去了部分市場，但有利于回避風(fēng)險，保證公司資產(chǎn)的良性循環(huán)。

　　2.2轉(zhuǎn)移風(fēng)險

　　轉(zhuǎn)移風(fēng)險指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給別人的風(fēng)險管理方式。轉(zhuǎn)移風(fēng)險包括非保險轉(zhuǎn)移和保險轉(zhuǎn)移兩種方式。

　　2.2.1非保險轉(zhuǎn)移。非保險轉(zhuǎn)移是通過非保險的方式將項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給別人或者與別人共同承擔(dān)。如在投資建房風(fēng)險較大的情況下，與其它單位合作或合資經(jīng)營等。也可通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量，如利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減小;建造費用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小;工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低;通過風(fēng)險定價來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，將增收的間接稅通過提高房地產(chǎn)銷售價格而將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房人。

　　2.2.2保險轉(zhuǎn)移。保險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)企業(yè)通過保險來管理風(fēng)險。對經(jīng)營項目實行保險，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險的一種常見方式。保險雖然要支付保險費用，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下，運用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險，是風(fēng)險管理普遍采用的一種方法，也是現(xiàn)代回避風(fēng)險或減少風(fēng)險的主要方法。

　　2.3分散風(fēng)險

　　2.3.1投資區(qū)域和投資種類分散。根據(jù)市場和消費者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。用個別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。

　　2.3.2投資時間分散。確定一個合理的房地產(chǎn)投資時間間隙，將房地產(chǎn)商品的買、賣分開，以避免因市場變化而帶來的損失。一般來說，當房地產(chǎn)先導(dǎo)指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率、人均收入從周期谷底開始回升、貸款利率從高峰開始下降等，預(yù)示著房地產(chǎn)將進入擴張階段，此時為房地產(chǎn)投資的有利時期。

　　2.3.3經(jīng)濟業(yè)務(wù)分散。實行開發(fā)、管理一條龍服務(wù)和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輔之以其他與之相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，提高企業(yè)的自身競爭能力。

　　2.3.3經(jīng)營方式分散。拓寬經(jīng)營思路，采取商品房出售、出租、典當、抵押等多種經(jīng)營方式并存，來降低商品房銷售風(fēng)險。

　　2.4承擔(dān)風(fēng)險

　　承擔(dān)風(fēng)險是一主動的風(fēng)險管理決策，它是以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金對可能發(fā)生的風(fēng)險損失進行補償準備。經(jīng)濟實力強的企業(yè)在客觀上有承受較大風(fēng)險的能力，可以對避免風(fēng)險損失投入更多的人力和財力。他們往往主動地承擔(dān)風(fēng)險，以期獲得良好的市場機遇，但這種承擔(dān)風(fēng)險不是消極的，而是建立在做了充分的內(nèi)外部環(huán)境分析、市場調(diào)查和預(yù)測的基礎(chǔ)之上、掌握了經(jīng)濟形勢及其發(fā)展趨勢，并運用它們的智慧和戰(zhàn)略眼光及時采取措施，確保風(fēng)險管理計劃的實現(xiàn)．既避免了風(fēng)險又獲得了發(fā)展。

　　2.5自保風(fēng)險

　　自保風(fēng)險不同于上述的承擔(dān)風(fēng)險，其特點在于企業(yè)將相似的風(fēng)險匯集在一起，根據(jù)對風(fēng)險的預(yù)測，自行擬定完成自保風(fēng)險計劃。它的補償基金是根據(jù)預(yù)測和技術(shù)經(jīng)濟分析計算出來并進行定期分攤。對特定項目進行風(fēng)險自保，可在保證風(fēng)險造成損失發(fā)生時不至于企業(yè)束手無策、引起企業(yè)巨大的震動，避免危及企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)甚至是企業(yè)的生存。

　　對一些出險機會不多，損失數(shù)額不大的風(fēng)險，可采用自保方式進行預(yù)防與控制;對一些出險機會多，損失數(shù)額大的風(fēng)險，應(yīng)采用轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方式，特別常用保險方式進行管理;對企業(yè)絕對無法控制，保險公司又不受理的動態(tài)風(fēng)險，可采用避免風(fēng)險的方式。選擇風(fēng)險管理方式的標準是:企業(yè)要求達到的風(fēng)險管理效果應(yīng)與風(fēng)險管理方式的有效性及管理費用相協(xié)調(diào)。

　　3結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險因素普遍存在，房地產(chǎn)經(jīng)營過程伴隨著風(fēng)險管理和風(fēng)險規(guī)避過程。風(fēng)險是一個運動的過程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時間，對整個過程進行風(fēng)險防范，需要房地產(chǎn)企業(yè)認真研究風(fēng)險的規(guī)律性，主動地認識風(fēng)險，積極地管理風(fēng)險，及時有效地控制風(fēng)險，實現(xiàn)減少風(fēng)險因素、風(fēng)險事故和風(fēng)險損失的目標。

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