摘要：城市軌道交通在各個(gè)方面都有較為重要作用，特別對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值有著影響。本文重點(diǎn)提出軌道交通影響房地產(chǎn)價(jià)值引起的幾點(diǎn)思考建議，從而得出結(jié)合實(shí)際發(fā)展城市軌道交通，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另外，提出城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)相關(guān)建議。
　　關(guān)鍵詞：城市軌道交通，價(jià)值影響，房地產(chǎn)開發(fā)
　　
　　自改革開放以來，我國的城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)建設(shè)都有了飛速的發(fā)展，城市化進(jìn)程在逐步加快，城市人口在急劇增加，大量流動(dòng)人口涌進(jìn)城市，人員出行和物資交流頻繁，使城市交通面臨著嚴(yán)峻的局勢。城市軌道交通（UrbanRapidRailTransitorUrbanRailRapidTransit，URRT）具有運(yùn)輸效率高、人均資源消耗小、環(huán)境污染少等優(yōu)點(diǎn)，在保證城市土地的集約化開發(fā)利用、引導(dǎo)和改善城市空間結(jié)構(gòu)、解決城市交通擁擠問題、促進(jìn)沿線房地產(chǎn)增值、推動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)的繁榮以及促進(jìn)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展等方面，都具有極其重大的作用。它的強(qiáng)烈“吸引力”，使得大量的商業(yè)、娛樂、商務(wù)、文化設(shè)施集中，促進(jìn)沿線商業(yè)的發(fā)展和沿線房地產(chǎn)的高密度開發(fā)，大大提升房地產(chǎn)價(jià)值[1,2]。目前，通過對(duì)城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理、模型的分析，本文得出相關(guān)幾點(diǎn)思考建議。
　　1結(jié)合實(shí)際發(fā)展城市軌道交通，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
　　軌道交通具有具有運(yùn)輸效率高、人均資源消耗小、環(huán)境污染少、占地少等優(yōu)點(diǎn)，隨著URRT的興建，沿線區(qū)域的可達(dá)性大大提高，對(duì)居民產(chǎn)生巨大的吸引力，促進(jìn)URRT沿線居住密度的提高。同時(shí)，在線路兩側(cè)形成住宅、職業(yè)場所以及社會(huì)資本的帶狀分布區(qū)域。這種帶狀區(qū)域具有開發(fā)機(jī)能，它將中心地帶和其他地域連接起來，也將人口聚集地區(qū)和邊緣地區(qū)連接起來。與此同時(shí)，開發(fā)商會(huì)對(duì)沿線的土地進(jìn)行開發(fā)，大量的設(shè)施和居民在線路兩側(cè)聚集，而密集的設(shè)施又會(huì)吸引居民到該地區(qū)的出行，包括物業(yè)、購物和娛樂等。更多的客流會(huì)刺激更多功能設(shè)施的聚集，但為了保持交通便利的優(yōu)勢，這種聚集都盡可能地靠近線路站點(diǎn)，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　城市快速軌道交通適應(yīng)了廣大人民群眾生活質(zhì)量不斷升級(jí)要求的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并提高人民生活水平的標(biāo)志性項(xiàng)目。一些發(fā)達(dá)國家或發(fā)展較快的國家，曾經(jīng)都將發(fā)展快速軌道交通作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、滿足城市人民生活水平提升的重要項(xiàng)目，大力投資建設(shè)。
　　URRT通常又存在投資和運(yùn)營成本巨大、政府財(cái)政壓力過大、運(yùn)營過程收支難以平衡、投資回收慢、貸款壓力大、建設(shè)周期長等劣勢。每個(gè)城市應(yīng)根據(jù)自身城市規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r科學(xué)合理布局，選擇適合自身發(fā)展的軌道交通形式，借鑒相關(guān)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，采取多渠道融資方式，嚴(yán)格控制工程建設(shè)規(guī)模，控制造價(jià)，城市政府要避免在房地產(chǎn)開發(fā)商和沿線企業(yè)、單位等局部利益、小團(tuán)體利益和個(gè)人利益推動(dòng)下，不切實(shí)際地過多過快發(fā)展URRT系統(tǒng)，形成發(fā)展包袱、激化社會(huì)矛盾。
　　2城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)
　　2.1實(shí)施的可行性
　　從各城市軌道交通的建設(shè)經(jīng)營現(xiàn)狀看，大多數(shù)處于政府補(bǔ)貼狀態(tài)。以北京市為例，作為中國第一個(gè)擁有較完善的軌道交通網(wǎng)的城市，政府每年的則政補(bǔ)貼為6-7億元。究其原因，主要是軌道交通項(xiàng)目公益性決定的低價(jià)格體系下單一的票務(wù)收益，往往難以補(bǔ)償巨大的建設(shè)投資和運(yùn)營成本。因此，必須尋求城市軌道交通的多種經(jīng)營收益。改善城市軌道交通的資金現(xiàn)狀，城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)正好提供了這種可能性。
　　URRT與周邊房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)是政府將URRT站點(diǎn)地面以上部分土地或附近部分土地的使用權(quán)出讓給URRT企業(yè)，URRT企業(yè)可以結(jié)合URRT線路和站點(diǎn)一并規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)市場供需情況分期開發(fā)建設(shè)。鑒于資金、項(xiàng)目開發(fā)管理人才與經(jīng)驗(yàn)等方面的原因，URRT企業(yè)一般與專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。URRT企業(yè)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，利潤按照一定比例進(jìn)行分成。也可以由URRT企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)，然后出租或自行經(jīng)營。
　　URRT屬于風(fēng)險(xiǎn)比較小，但直接經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較低、投資較大、見效較慢的項(xiàng)目；而房地產(chǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)較大，但效益較好，見效較快的項(xiàng)目。聯(lián)合開發(fā)將這兩類項(xiàng)目結(jié)合起來，就可把來自房地產(chǎn)開發(fā)的收益用于補(bǔ)償U(kuò)RRT的建設(shè)和營運(yùn)成本，又可用URRT的較低風(fēng)險(xiǎn)來減低聯(lián)合開發(fā)的整體風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開發(fā)還能保證URRT充足而穩(wěn)定的客流，提高URRT企業(yè)的票務(wù)收入。因此聯(lián)合開發(fā)可以改善URRT企業(yè)總體的財(cái)務(wù)收支狀況，減少URRT前期投資的壓力。還可吸引民間資本和外資參與URRT建設(shè)和運(yùn)營。促進(jìn)URRT投資主體多元化和經(jīng)營管理商業(yè)化。推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)的投融資體制改革。
　　URRT與房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)，從土地資源利用上看，能夠提高URRT場站周邊土地綜合利用效率，還能建設(shè)安全環(huán)保的居住社區(qū)。從政府財(cái)政上看，可以增加政府來自土地的收益，減少政府對(duì)于建設(shè)與營運(yùn)的補(bǔ)貼。更重要的是有助于解決城市交通擁堵問題，促進(jìn)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。
　　2.2運(yùn)行體制及實(shí)施程序
　　聯(lián)合開發(fā)公司主要職責(zé)包括：尋找合作房地產(chǎn)開發(fā)公司、自行開發(fā)及經(jīng)營部分物業(yè)等。聯(lián)合開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，有眾多的參與實(shí)體。同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)涉及的專業(yè)面廣，幾乎涵蓋了軌道交通建設(shè)以及房地產(chǎn)開發(fā)的所有相關(guān)知識(shí)。因此.從聯(lián)合開發(fā)的規(guī)劃、組織到實(shí)施必須遵照一定的程序進(jìn)行。
　　2.3主要的幾個(gè)節(jié)點(diǎn)
　�、偻恋爻鲎尫绞健Ｂ�(lián)合開發(fā)是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿支持URRT企業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)URRT市場化發(fā)展的一種策略，另一方面還必須實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。土地開發(fā)利用與URRT場站設(shè)施建設(shè)必須相互協(xié)調(diào)一致、一體化發(fā)展。互不聯(lián)系，單獨(dú)實(shí)施，將無法達(dá)到上述目標(biāo)；②聯(lián)合開發(fā)土地價(jià)格與面積的測算，聯(lián)合開發(fā)的收益將用于彌補(bǔ)URRT的建設(shè)與營運(yùn)成本，在URRT預(yù)期投資回報(bào)缺口確定以后，就必須科學(xué)地測算現(xiàn)在與未來URRT車站周邊土地的價(jià)值與收益；③聯(lián)合開發(fā)的管理。聯(lián)合開發(fā)不但要彌補(bǔ)URRT的建設(shè)成本，也要彌補(bǔ)其營運(yùn)成本。因此，對(duì)于聯(lián)合開發(fā)，政府必須建立一套行之有效的管理辦法。防止URRT企業(yè)的短期行為與其他不良行為。雖然土地協(xié)議出讓給URRT公司，公司擁有土地的使用權(quán)。但是土地必須分期建設(shè)，而且URRT公司必須進(jìn)入國土部門的土地交易市場，通過招標(biāo)或掛牌，公開選擇開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
　　3建立利益合理分配，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展
　　目前，世界上除少數(shù)國家和地區(qū)外，軌道交通系統(tǒng)均是不盈利的，有些城市不但無法償還建設(shè)貸款，甚至運(yùn)營都需要政府補(bǔ)貼，URRT發(fā)展給站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)帶來的增值，卻可能被其所有者和使用者所獨(dú)享，而難以為URRT的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的目標(biāo)是將城市軌道交通產(chǎn)生的外部效益，通過市場和政策的手段，部分地轉(zhuǎn)化為內(nèi)部效益，維持城市軌道交通建設(shè)和運(yùn)營的平衡，最終達(dá)到盈利，積累繼續(xù)建設(shè)的資金，以實(shí)現(xiàn)投資—建設(shè)—運(yùn)營—回報(bào)—投資的良性循環(huán)�，F(xiàn)階段經(jīng)營性交通設(shè)施增值效益返還措施存在增值收益流失、增值被低估、收益款流失等不足，為此本文構(gòu)建了物業(yè)稅制度下增值效益返還措施。
　　具體的做法是：政府將己建成項(xiàng)目帶來的物業(yè)稅增值收益，使用到當(dāng)前項(xiàng)目的建設(shè)中，作為一種“事前投資”。己開發(fā)的交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)升值，促使物業(yè)稅稅金增加，政府可以從這些收入中劃取一部分組成一個(gè)“資金池”。利用資金池的資金，政府可以增加對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目的投資比例，從而減少對(duì)特許經(jīng)營者的補(bǔ)貼。在項(xiàng)目建成運(yùn)營后，此項(xiàng)目帶來的物業(yè)稅稅額的增值量同樣流入“資金池”，為政府下一個(gè)擬建的項(xiàng)目做好籌資準(zhǔn)備，這樣就形成一個(gè)增值效益收集、使用的循環(huán)模式。
　　相對(duì)于當(dāng)前的特許經(jīng)濟(jì)模式，基于物業(yè)稅制度的新方案有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）物業(yè)稅制度中的賦稅對(duì)象是城市所有的房地產(chǎn)，包括新建物業(yè)和己有物業(yè)。新方案下，只要享受到交通設(shè)施的外部經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主所持的物業(yè)價(jià)值就會(huì)有所變化，那么他們所繳納的物業(yè)稅就會(huì)相應(yīng)增加；（2）減少與特許經(jīng)營商前期的談判工作。在實(shí)施物業(yè)稅制度后，收集增值效益可以借用對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)值定期的評(píng)估結(jié)果，而無須開展其它工作。除以上建議外，還要加強(qiáng)城市規(guī)劃監(jiān)管，明確城市規(guī)劃的重要性和嚴(yán)肅性，不能讓追逐高利潤的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)沖擊和破壞城市URRT系統(tǒng)沿線尤其是結(jié)點(diǎn)部位的整體布局。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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