摘要：伴隨著房地產商品化、市場化的高速發(fā)展，房地產估價實務越來越成為房地產經濟活動中的重要一環(huán)。因此如何科學、客觀地進行房地產估價已成為一個迫切需要解決的問題。本文對當前我國房地產估價業(yè)存在的質量問題進行分析，并針對各方面質量問題提出了具體的對策建議。
　　關鍵詞房地產估價質量職業(yè)道德行業(yè)自律內部管理
　　
　　伴隨著房地產商品化、市場化的高速發(fā)展，房地產估價實務越來越成為房地產經濟活動中的重要一環(huán)。因此如何科學、客觀地進行房地產估價已成為一個迫切需要解決的問題。近年來，我國對房地產估價機構的脫鉤改制等一系列改革，使我國房地產估價業(yè)已逐步走上了市場化發(fā)展的軌道。隨著我國房地產市場快速發(fā)展，特別是二手房交易的逐步活躍，已經成為了房地產行業(yè)興旺發(fā)達的重要環(huán)節(jié)。
　　但由于我國房地產市場發(fā)展歷史不長，房地產估價業(yè)起步較晚，相關的專業(yè)人才隊伍還不夠壯大，從業(yè)人員素質也有待進一步提高，使得當前我國房地產估價業(yè)的估價質量仍然存在一些突出的問題，需要采取相應的政策和措施來加強管理和規(guī)范。
　　一、房地產估價行業(yè)存在的主要問題
　　1、估價人員業(yè)務素質有待進一步提高
　　雖然近年來注冊執(zhí)業(yè)的房地產估價師和其他房地產估價從業(yè)人員數量迅速增加，但估價人員的專業(yè)水平和估價實踐經驗——這兩個決定估價從業(yè)人員業(yè)務素質的關鍵因素，卻與現實越來越復雜多樣的估價業(yè)務的要求存在一定的差距。由于我國房地產估價師中相當部分是“半路出家”，存在著知識掌握不夠全面、理論功底不夠扎實、估價經驗不夠豐富等問題，一定程度上影響了房地產估價的質量，甚至影響了房地產估價業(yè)的整體社會形象。
　　2、房地產估價報告的質量令人擔憂
　　房地產估價報告好比是估價機構向市場提供的產品，因此估價報告的質量則直接體現了估價機構和整個行業(yè)的質量形象。在一些中小房地產估價機構中，注冊房地產估價師主要承擔開拓估價業(yè)務和估價報告的審核和把關，而從事估價對象現場察勘、資料搜集和估價報告撰寫等實務工作的不少是那些剛加入估價行業(yè)不久、沒有獲得專業(yè)資格、估價實踐經驗不足的一般房地產估價人員。這些人員在房地產估價報告的撰寫中，只是簡單地、機械地套用一些計算公式或估價報告的模板，進行數據的修改。在估價報告中沒有針對估價對象房地產的實際狀況選用適宜的估價方法，出具的估價報告的質量很難令人信服。即使是在大中型房地產估價機構，注冊房地產估價師雖然承擔主要的估價實務工作，但由于其中不少估價師輕視一般的普通物業(yè)的估價，出于惡性競爭，沒有嚴格按照操作規(guī)程來實施估價工作，估價報告欠缺準確、公正；有些估價師缺乏職業(yè)再教育和適時培訓，采用的方法路線過時，出具的估價報告質量同樣不高。
　　3、房地產估價人員職業(yè)道德水準有下滑趨勢
　　隨著估價機構業(yè)務競爭市場化程度不斷提高，估價機構大多只注重估價業(yè)務的拓展，卻輕視對本機構內估價人員的職業(yè)道德進行約束和教育。在實際的操作中，估價機構大多只是片面追求經濟效益，而拋棄職業(yè)道德建設，甚至姑息縱容本機構內部估價人員違反房地產估價規(guī)范和相關法規(guī)的一系列行為，這種導向是嚴重錯誤的，對房地產估價質量的提高，有百害無一利。
　　4、房地產估價所需的資料和信息不全面、質量不高
　　房地產估價所需資料和信息的質量和完備程度直接影響著估價的質量。估價所需信息應包括有關法律法規(guī)政策、估價理論研究的最新動態(tài)、房地產市場現實狀況和未來趨勢、市場交易實例、物業(yè)收益狀況、估價中的相關參數、指標、指數和各種價格水平等。在估價實踐中，估價相關信息的搜集存在三個方面的問題：信息搜集面窄、信息量小、信息過時。目前除了依靠政府公布數據、實地考察和調查、房地產交易展示會、同行交流等傳統渠道以外，通過互聯網等方式搜集市場信息還不能被大多數估價人員熟練運用，利用現代化的計算機技術對信息數據進行篩選和分類整理的能力普遍不強，這樣使得房地產估價所需資料和信息的及時性和質量受到制約，反映經濟基本面和相關物業(yè)市場價格變動的資料比較缺乏，最終形成的估價結果可能出現偏差，房地產估價的質量和科學性受到大大影響。
　　二、提高房地產估價質量的建議
　　（一）、充分發(fā)揮行業(yè)協會作用。現有的中國房地產估價師與房地產經紀人學會作為我國房地產估價行業(yè)協會性質的組織，目前主要擔負著估價師和經紀人的考試、注冊和日常管理工作，這些工作對于發(fā)揮估價行業(yè)協會的自律作用還遠遠不夠，應把提高我國房地產估價業(yè)的質量水平作為學會重要的目標。而房地產行政管理部門將原有管理的具體權力讓渡給行業(yè)自律組織，主要對估價行業(yè)進行程序化管理，行業(yè)自律組織轉而具體對一線估價機構進行指導性管理（包括估價機構和估價從業(yè)人員的考核和評級）。這樣可以給估價企業(yè)更大的發(fā)展自主權，提高管理的專業(yè)化，加強行業(yè)的自律性。
　　（二）、嚴格估價人員準入制度，提高估價隊伍整體素質
　　要對房地產做出準確且具有效力的評估，必須要由專業(yè)估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價，并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。
　　房地產估價專業(yè)人員是指經房地產估價人員資格合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價業(yè)務的專業(yè)人才。在我國，房地產估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。
　　1、基本要求。一名合格的房地產估價專業(yè)人員，應符合下列基本要求：
　　（1）有扎實的房地產估價、方法及房地產制度政策、開發(fā)經營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。
　　（2）有豐富的房地產估價實務經驗。
　　（3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。
　　（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
　　2.注冊管理。為了達到上述要求，建設部根據《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產估價人員須經全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格統一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產估價師注冊證》，才能從事房地產估價活動。未經注冊的人員，不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權利與義務、法律等等作出了具體規(guī)定。
　　（三）建立數字化房地產資料信息庫，實現全方位的資源共享
　　目前,我國房地產估價工作還是以手工作業(yè)為主,大大滯后于房地產業(yè)發(fā)展的要求。在房地產的估價中,有大量空間對象的空間數據及其屬性數據,如估價對象及其地理區(qū)位、業(yè)主、估價時點等,需要形象直觀的描述和表達。而地理信息系統ＧＩＳ正是能把數據管理和圖形管理有機結合起來的信息技術,對這些信息的表現具有極大的優(yōu)越性。隨著網絡技術的發(fā)展,可以將網絡技術引入,建立網絡房地產估價信息系統,使用戶在客戶端實現房地產數據的操作,如漫游、查詢、分析等操作,從而實現房地產估價的分布式管理和動態(tài)管理,使系統資源達到共享、開放。通過WebGIS,用戶能對空間對象進行輸入、輸出、編輯、修改、查詢。圖形信息和屬性數據一旦輸入地理信息系統,就可進行動態(tài)管理和查詢。另外,ＧＩＳ具有強大的空間分析和統計運算功能,能對已有資料進行加工處理,得到科學的結果,避免因人而異的主觀隨意性,有利于科學管理與決策。在房地產業(yè)中,最明顯的地理信息表現在地產和房產的空間位置,與周圍環(huán)境的地理關系。
　　在實際工作中，將ＧＩＳ技術和房地產估價很好的結合起來,在估價中充分體現信息的作用,改變估價的傳統模式,在深化房地產價格理論、規(guī)范估價規(guī)程、完善評估機制的基礎上,采用計算機信息系統的方法,實現房地產估價從手工作業(yè)到電子化、程序化、信息化的飛躍,使房地產估價工作真正做到公正、合理、科學、適用。
　　三、結束語
　　房地產估價對于規(guī)范房地產市場秩序、參與市場公平交易價格形成等方面發(fā)揮著越來越重要的作用，同時也為政府各部門、學術界提供著及時和較為真實的市場信息。隨著我國土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制改革的不斷深入和完善，房地產估價的作用越來越大，對房地產估價人員的要求也將越來越高。因此，作為房地產行業(yè)的每一名參與者，只有不斷學習，充實自己，才能適應行業(yè)需求，為我國地產業(yè)健康有序發(fā)展做出貢獻。
　　
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