摘要：房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定有著重要的影響作用。文章主要對近年來我國房地產(chǎn)調控政策進行了相關的分析，總結了政府干預對房地產(chǎn)價格的影響，并在此基礎上深入的探討了加強我國房地產(chǎn)宏觀調控效果的實現(xiàn)途徑。
　　關鍵詞:政府;房地產(chǎn);房地產(chǎn)供需;
　　引言
　　在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個國家國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是構成整個社會財富的重要內容。它的發(fā)展是推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展具有穩(wěn)定長遠的影響。我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場的大起大落也都與政府的經(jīng)濟發(fā)展政策和宏觀調控政策有著密不可分的聯(lián)系。本文從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點出發(fā)，對近年來政府調控房地產(chǎn)業(yè)的效果從供給和需求的角度作分析，為科學評價我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調控政策做出有意義的嘗試和探索。
　　1房地產(chǎn)商品的供需分析
　　我國住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場，改由房地產(chǎn)商根據(jù)市場行情來決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開發(fā)資金、房地產(chǎn)價格以及預期。
　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，動輒占用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時間。開發(fā)商不可能單憑自己的資金進行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來源直接決定了他們的開發(fā)能力，進而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價格是影響供給的重要因素，房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價格越低，房地產(chǎn)商供給的積極性越小。
　　房地產(chǎn)商供給量的變化會受到價格預期和產(chǎn)業(yè)政策預期效果的影響。例如，當房地產(chǎn)商預期房價上漲，需求增多時，他們加快房地產(chǎn)的開發(fā)和新項目的投資；當預期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化時，也會酌情進行供給量的調整。
　　從我國目前的房地產(chǎn)市場情況來看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自住消費需求和購房投資需求。自住消費需求指消費者購房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產(chǎn)價格以及預期。消費需求一般只考慮購房時一次交易成本及貸款的利息成本，對資金占用時間的長短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定；投資需求除了考慮購房時的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。
　　2政府的調控的內容及其調控結果
　　由于房地產(chǎn)商品更重要的特性是“商品”，房地產(chǎn)參與主體的行為無論是影響房地產(chǎn)商品的真實供給和需求，還是投機旺盛、土地供給的不合理或者交易秩序混亂所導致的供給或需求的“虛假繁榮”，最終必然體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上。因此，房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展主要通過穩(wěn)定合理的房地產(chǎn)價格來體現(xiàn)。相應地，從房地產(chǎn)調控是影響供給還是影響需求的視角來分析政策效果是一種全面的、深入的分析。
　　2.1利用土地政策調控
　　土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭。在我國，土地供給由政府嚴格控制，所以國家對土地的調控直接影響到土地供應總量、結構以及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)規(guī)模。近年來土地供給的調控主要分為兩種。一種是通過法律法規(guī)手段，規(guī)范土地使用權的出讓，加快土地供給制度的市場化改革。另一種是通過行政手段在全國范圍內進行土地使用的整治。1998年地方政府的土地出讓收入為67億元,到了2001年至2003年間,地方政府的土地出讓收入上升至9100億元,而這一期間正是城市房地產(chǎn)價格快速上升的幾年，土地費用已占到房地產(chǎn)價格的20%—40%，政府的調控以期控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱。
　　盡管國家對土地供給進行了嚴格的控制，但是房地產(chǎn)商購置土地的面積以及完成開發(fā)土地面積還是在波動中上升。盡管政府調控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來越難獲得”的預期，于是在法律法規(guī)制定修訂的過程中，房地產(chǎn)商加快對“有爭議的土地”的開發(fā)，地產(chǎn)投機、尋租行為異常活躍，大量購置并囤積土地以備后用，以至于房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了“調控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強烈，地產(chǎn)投機的活動越活躍”的異常情況。
　　2.2調整住房供給結構
　　政府調控住房供給結構的政策主要體現(xiàn)為：控制和限制豪華住宅的開發(fā)比例，鼓勵和要求經(jīng)濟適用房和普通居住房的開發(fā)。從實際操作的政策來看，政府雖然明確表達了“控制和限制豪華住宅的開發(fā)”的意愿，但是由于豪華住宅的真實需求無法得知，這種調控意愿只能通過行政命令來模糊化控制，而無法通過制定法律法規(guī)來實現(xiàn)。行政命令與法律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力度不同的缺點，而豪華住宅的開發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實力并帶來高額的利潤，所以在實際上調控過程中，全國各地開發(fā)豪華住宅的態(tài)勢并沒有明顯緩解。
　　2.3控制信貸的發(fā)放
　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，房地產(chǎn)商一般不可能單憑自己的資金來進行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調控房地產(chǎn)供給的重要工具。我國在近年來的宏觀調控中也非常注重運用此手段。調控主要從兩方面進行：一方面是中國人民銀行提高銀行準備金率和貸款利率來收縮銀根；另一方面主要是政府出臺行政命令控制貸款規(guī)模。因為運用金融政策調控，特別是運用提高銀行準備金率的手段進行調控時，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對市場經(jīng)濟的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會增加開發(fā)成本，但是在房價急速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開發(fā)商后期資金的來源還可以通過“賣樓花”、“排號費”、“首付款”等手段得到補充。
　　3結論
　　房地產(chǎn)市場的正常運行，不僅關系到廣大人民群眾的基本物質要求是否得到有效滿足，對國民經(jīng)濟運行總體態(tài)勢更有重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展一方面能帶動和促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也可能成為泡沫經(jīng)濟的載體，給國民經(jīng)濟帶來極大的危害。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，其市場主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場的力量無法實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府適當干預和調控房地產(chǎn)市場、促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，責無旁貸。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題，加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控還任重道遠。
　　
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