摘要：近年來，一方面我國存在商品房大量空置的現(xiàn)象，另一方面又存在有效供給不足的問題。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區(qū)也存在結構非均衡問題�；�于此，文章從各類房地產(chǎn)商品的投資結構與各類房地產(chǎn)商品的供求結構兩個角度統(tǒng)計分析了市場產(chǎn)品結構非均衡問題，并進一步分析了市場層次結構非均衡問題。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)；非均衡；產(chǎn)品結構；層次結構；
　　當下，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但它的發(fā)展并不是一帆風順的，一直處在非均衡發(fā)展狀態(tài)中。從全國情況來看，在產(chǎn)品結構上，形成了以住宅為主的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應體系，但在有些年份和部分地區(qū)，產(chǎn)品的結構仍需優(yōu)化。從市場層次結構狀況來看，全國房地產(chǎn)二、三級市場發(fā)展結構不合理、比例不協(xié)調(diào)，還沒有形成聯(lián)運效應，二、三級市場存在嚴重的非均衡問題。
　　一、市場產(chǎn)品結構非均衡分析
　　從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區(qū)也存在結構非均衡問題。當前，房地產(chǎn)產(chǎn)品結構的均衡與非均衡狀況可以從以下幾個方面來分析：
　　（一）各類房地產(chǎn)商品的投資結構
　　從2000--2008年全國房地產(chǎn)投資按開發(fā)類型劃分的各類房地產(chǎn)商品的投資比例，大致可了解我國房地產(chǎn)投資的結構情況，如下表1所示。2000年以來在投資總額中，住宅一直是投資的主體，它的投資占比逐年增加，到2008年其比例己達到68.27%。而辦公樓的投資所占比例逐年減少，而商業(yè)用房和工業(yè)廠房的比例趨于穩(wěn)定。
　　表1：2000--2008年全國房地產(chǎn)投資結構(%)
　　

       （二）各類房地產(chǎn)商品的供求結構
　　依據(jù)表2數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)商品主要供求指標的面積及比例上，我們也可以看出房地產(chǎn)產(chǎn)品結構情況。數(shù)字上可以看出商品住宅的銷售面積和新開工面積基本都在80%以上，商品住宅一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)的主體。辦公樓和商業(yè)用房的新開工面積超過市場上的銷售面積。從住宅的內(nèi)部結構來看，別墅和高檔公寓的供求比例總體相當，而經(jīng)濟適用住房的新開工面積和銷售面積大體相當，有逐年增加的趨勢。需要說明的是，雖然全國房地產(chǎn)供求結構的總體情況基本趨于合理，但不能排除部分地區(qū)產(chǎn)品結構存在供求矛盾和不合理的地方。目前全國房地產(chǎn)市場空置商品房居高不下，主要表現(xiàn)為結構性問題。目前全國仍有不少地區(qū)存在市場供求的結構矛盾，適合高、中、低不同收入階層消費者購買的房屋比例不夠合理，中低價位房屋供應量偏小。一方面經(jīng)濟適用房供不應求，另一方面房屋空置量增加。住房二級市場狀況也影響著住房供應結構。“二手房”與經(jīng)濟適用房價格相近，二者有相互替代作用。如住房一二級市場缺乏聯(lián)動，既造成商品房空置，又不能形成合理的供應結構，還引起房價上漲。因此，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供應結構勢在必行。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和舊城改造力度的加大，在房價高的大城市，住房供應應實行商品房和經(jīng)濟適用房雙軌制，使中低收入家庭都能享受經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策。要根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，不斷調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，從而便供應結構與需求結構相適應，使房地產(chǎn)產(chǎn)品更加適應各種消費者的購買能力。
　　表2：2000--2008年全國商品房屋銷售面積比例(%)
　　

　　二、市場層次結構非均衡分析
　　通常，一個完整的市場結構應該是多方位的。在這里，本文以房地產(chǎn)的二、三級市場結構的非均衡為例，探討房地產(chǎn)市場層次結構的問題。在一個健康成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的存量市場和增量市場是密不可分的一個整體，存量市場占據(jù)非常大的比例，市場才能活躍。有資料表明，經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)上市交易銷售的住房中一手房與二手房的比例是1:3，交易對象大部分是二手房。當經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平達到一定階段后，人均擁有的住房面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內(nèi)涵式的更新、改造和保護為主。于是，一手房銷售下降，交易便集中到二手房市場上來。而我國，目前情況是，一手房是絕對的交易主體，一、二手房的比例是倒掛的，在全國平均為9:1。目前，我國大多數(shù)城市已經(jīng)開放了二手房市場，但是，其交易不甚理想。相對于非常活躍的一手房市場，全國二手房交易量偏低，與國際水平相比差距較大。住宅二手房市場不活躍制約了我國住宅市場上的消費需求，壓抑了居民實現(xiàn)消費升級的愿望。據(jù)有關調(diào)查表明，我國有67%己購公房的居民打算近幾年換房，如果住宅二手房市場不能立即完善，將會嚴重影響到潛在的消費需求向?qū)嶋H需求的轉變，這在一定程度上會影響我國整個房地產(chǎn)市場的正常運行。
　　我國房地產(chǎn)二、三級市場發(fā)展不平衡的原因在于:第一，公有住房出售后，房主遲遲拿不到房產(chǎn)證，舊房無法進入市場流通;第二，有些城市程序比較繁瑣，審查環(huán)節(jié)過多;第三，收益分配不合理。多數(shù)城市以10%征收土地出讓金，不但缺乏計取依據(jù)，而且各地情況不一樣，難以操作;第四，市場渠道不暢通，關鍵是中介跟不上，二級市場要賣掉舊房買新房，一賣一買同時進行，所以一定要有中介機構幫房主把舊房賣掉以后幫它買到合適新房，二手房市場在有些城市開放程度、效果不好，中介跟不上是重要原因;第五，房地產(chǎn)金融配套服務跟不上，現(xiàn)在是一手房市場個人住房貸款發(fā)展得非常迅猛，但二級市場的金融服務還不完善，怎么樣把金融服務進度跟上去，是促進二手房市場進一步開放的重要因素。
　　總之，與總量均衡相對應，房地產(chǎn)市場結構均衡也是房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要條件。近年來，一方面我國存在商品房大量空置的現(xiàn)象，另一方面又存在有效供給不足的問題。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區(qū)也存在結構非均衡問題，因此，對房地產(chǎn)結構非均衡問題的研究有著積極和現(xiàn)實意義。
　　參考文獻
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