摘要：今年，我國房地產(chǎn)市場有所回暖，但市場信息明顯不足，市場不確定性增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場壓力很大。本人認(rèn)為，主要原因之一是我國居民對房價的承受能力與房價增幅不匹配。因此，本文在分析金融危機下我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和居民對房價承受能力的基礎(chǔ)上，提出擴大內(nèi)需，科學(xué)調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；承受能力；擴大內(nèi)需；科學(xué)調(diào)控

　　一．金融危機下的我國房地產(chǎn)業(yè)
　　美國金融危機對我國房地產(chǎn)市場的影響，主要通過影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)行傳導(dǎo)。世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，導(dǎo)致我國外部需求萎縮，企業(yè)效益下滑，投資意愿和能力下降，進(jìn)而制約消費增長，經(jīng)濟(jì)增長下行壓力越來越大。愈演愈烈的全球金融危機從投資、消費、出口三方面直接或間接影響著我國經(jīng)濟(jì)增長，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長短期存在過快下滑的風(fēng)險，帶來居民收入增幅下降、失業(yè)率上升、股票市場財富縮水、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)大幅下降等，都會促使房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整。主要國家房地產(chǎn)市場的惡化效應(yīng)、對經(jīng)濟(jì)增長的信心減弱、對房價下調(diào)的進(jìn)一步期待等，都會對房地產(chǎn)市場形成更強的調(diào)整預(yù)期，未來調(diào)整預(yù)期的改變只能依賴于強有力的宏觀調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟(jì)明確的上升走勢。
　　2008年7月底，中央對宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行了有針對性的調(diào)整，將“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”的“雙防”方針調(diào)整為“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲”的“一保一控”政策。2008年9月以來，伴隨通脹壓力的逐步緩解，央行在2個月內(nèi)3次降息和2次下調(diào)準(zhǔn)備金率，并已不再對商業(yè)銀行信貸規(guī)劃加以硬約束，政策發(fā)出明顯的“保增長”信號，進(jìn)一步擴大國內(nèi)需求特別是居民消費需求成為保持經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。行業(yè)政策方面，繼許多地方政府出臺各種各樣的刺激樓市政策之后，10月下旬，財政部和央行宣布：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。商業(yè)貸款首次購買普通自住房和改善型普通自住房，利率下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付調(diào)整為20%；公積金貸款各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
　　1.房地產(chǎn)銷售面積持續(xù)下降
　　商品房的銷售面積2008年以來持續(xù)下降，特別是2008年的三季度以后，下降幅度達(dá)到了兩位數(shù)（見圖1），到2008年11月份才有所回升，但增長緩慢。
　　
　　圖1：2007年2月至2009年4月我國商品房銷售面積及增速同比分析
　　2.土地購置、開發(fā)面積明顯下降
　　房地產(chǎn)土地購置面積，完成土地開發(fā)面積和住宅的新開工面積等指標(biāo)明顯下降（見圖2）。
　　
　　圖2：2006年2月至2009年5月我國房地產(chǎn)土地購置、開發(fā)面積及增速分析
　　3.商品住房的價格由漲幅趨緩到開始下降
　　2008年以來，特別是2008年下半年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較快的下降趨勢（到今年3月份才有少許回升），市場信息明顯不足，市場不確定性增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場壓力很大（見圖3）。
　　
　　圖3：2006年9月至2009年3月我國70個城市商品房房價同比和環(huán)比分析
　　二.我國居民對房價的承受能力分析
　　房價收入比是反映居民承受能力的主要指標(biāo),用一套居民住房的平均價格來比居民平均家庭年收入,反映了居民對住房的支付能力,比值越大,居民的支付能力越弱,居民為獲得住房所要支付的年數(shù)越多。據(jù)聯(lián)合國的統(tǒng)計,在發(fā)達(dá)國家中房價收入比為1.5-5.5,發(fā)展中國家的房價收入比為4-6.1,絕大多數(shù)國家的房價收入比為3-7之間。按照每個家庭3口人,住房面積分別為70平方米、80平方米和90平方米計算而得出的我國最近的房價收入比（見表1）,從1999年以來我國房價收入比一直比較高,特別是2007年次債危機爆發(fā)期間,我國的房價收入比值達(dá)到了10以上,存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,2008年所有降低,但大于9,依舊存在房地產(chǎn)泡沫。
　　表1：1998-2008年我國房價收入比表
　　

　　三．?dāng)U大內(nèi)需、科學(xué)調(diào)控，保持產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展
　　保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展應(yīng)立足于擴大內(nèi)需，而擴大內(nèi)需的本質(zhì)則要求擴大消費。
　　1.經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的內(nèi)涵和關(guān)鍵
　　2008年的經(jīng)濟(jì)工作會議為今年的經(jīng)濟(jì)工作定了基調(diào)，這個基調(diào)可以概括為兩點，一是深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，立足擴大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長；二是必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為今年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。今年的政府工作報告則把這個基調(diào)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)工作主線，亦即“以應(yīng)對國際金融危機、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展為主線，統(tǒng)籌兼顧，突出重點，全面實施經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的一攬子計劃”。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，其內(nèi)涵和關(guān)鍵有以下四個方面：第一，保增長的關(guān)鍵靠內(nèi)需，根本途徑是擴大內(nèi)需；第二，保增長的主攻方向是實現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變；第三，保增長的動力是要深化改革，提高開放水平；第四，保增長出發(fā)點和落腳點是改善民生。
　　2.保增長的前提是擴大內(nèi)需
　　去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要支持能夠擴大最終消費需求、帶動中間需求的項目”，可見，中央的政策取向是擴大最終消費。保增長主要靠擴大內(nèi)需，而內(nèi)需主要靠最終消費需求的拉動。社會主義生產(chǎn)的目的是為了滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化需求，滿足這些需求必須通過消費過程來實現(xiàn)，所以沒有需求就沒有增長。房子只有進(jìn)入消費領(lǐng)域、實現(xiàn)最終消費了，才能拉動增長、促進(jìn)增長；只有穩(wěn)定的消費預(yù)期，才能有旺盛、繁榮的市場；只有消費水平的提升，才能刺激生產(chǎn)方式的更新和產(chǎn)品的換代。這些問題的本質(zhì)就是要擴大消費。
　　3.通過提高消費能力來促進(jìn)消費
　　要促進(jìn)消費就要擴大消費，首先要促進(jìn)農(nóng)民消費，農(nóng)民生活水平這些年來有一定提高，但還沒有真正過渡到現(xiàn)代消費時期，這里存在著巨大的消費潛力；第二是促進(jìn)住房和汽車消費；第三是擴大非物質(zhì)性消費，包括服務(wù)、旅游、文化、休閑和保健等消費。當(dāng)然，擴大消費意味著必須不斷增強最終消費的能力，而最終消費能力的提高，第一要靠增加收入，第二要靠健全社會保障系統(tǒng)。在過去十年里，我國國民收入分配最明顯的趨勢是政府收入增加明顯過大，而居民收入所占比重相對下降。有資料稱：從1998年至2007年，政府占國民可支配收入的比重從17.5%上升到24.2%，居民收入所占比重從68.1%下降至57%。當(dāng)然，政府需有比較快的財政收入增長，因為它要實現(xiàn)包括保障在內(nèi)的眾多經(jīng)濟(jì)社會目標(biāo)；但是，居民增長相對不夠已經(jīng)成為消費不足的重要原因。這時，政府若沒有及時提供相應(yīng)的社會保障，就會導(dǎo)致居民消費能力的下降。從刺激消費角度看，提高國民收入中居民收入的比例，應(yīng)該更多向中低收入者傾斜，因為中低收入者的邊際消費傾向比高收入者的高。此外，應(yīng)調(diào)整企業(yè)退休人員的養(yǎng)老金，并增加居民的財產(chǎn)性收入。這樣，才會提高全社會的消費能力和水平。
　　4.科學(xué)調(diào)控，保持產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展
　　在應(yīng)對金融危機和保增長的目標(biāo)下，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)尤其要發(fā)揮作用。一個支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)該具備以下幾個條件：第一，必須保持一定規(guī)模和總量。2008年11月8日，國家統(tǒng)計局公布，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過5%，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)有了一定規(guī)模，但總量還是偏小的，還應(yīng)該有更大的發(fā)展。第二，支柱產(chǎn)業(yè)要有強拉力。房地產(chǎn)業(yè)有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，可以拉動30多個行業(yè)發(fā)展，可以發(fā)揮重要的拉動作用。第三，支柱產(chǎn)業(yè)要有抗波動能力。在經(jīng)濟(jì)形勢變化的情況下，支柱產(chǎn)業(yè)必須要有足夠的抗市場波動的能力。第四，支柱產(chǎn)業(yè)要有可持續(xù)發(fā)展能力。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，一是我國經(jīng)濟(jì)總體上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢；二是城市化和工業(yè)化仍在快速推進(jìn)，2007年城鎮(zhèn)化率是44.9%，規(guī)劃2010年達(dá)到48%，2020達(dá)到55%-58%，這個城市化過程以及工業(yè)化進(jìn)程，都需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與支撐；三是，住房消費意愿和消費預(yù)期比較大，2008年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)28平方米，居民消費意愿和預(yù)期還在繼續(xù)提高。此外隨著住房保障體系的建立和完善，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)潛力也是很大的。
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