資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的血液。然而，由于不同融資方式所產(chǎn)生的成本、風(fēng)險、時間性等方面的差異，其對各企業(yè)的影響可能會迥然不同。即使同一種融資方式，對于不同發(fā)展?fàn)顟B(tài)下的企業(yè)也可能有著截然不同的影響。通常來說，企業(yè)追求更低成本的資金以創(chuàng)造更高的收益。然而，當(dāng)某些渠道受阻或受限時，企業(yè)不得不轉(zhuǎn)而探索新的融資渠道。在當(dāng)前行業(yè)背景下，境外融資成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更快的業(yè)務(wù)發(fā)展的重要手段。目前國內(nèi)的研究多集中于對境內(nèi)融資的分析及其對企業(yè)資本機(jī)構(gòu)等方面的影響，對境外融資的研究雖偶有涉及但不算深入。在此情況下，本文是一篇經(jīng)濟(jì)類職稱論文范文，文章嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)境外融資行為分析，為企業(yè)探索新的融資方式，采用合理的方式籌集資金，調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，采取最優(yōu)化融資安排以控制資本成本，防范風(fēng)險，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)增長，有著重要的參考價值和現(xiàn)實(shí)意義。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)類職稱論文范文,房地產(chǎn)企業(yè),融資方式

　　一、房地產(chǎn)境內(nèi)融資渠道研究回顧

　　目前國內(nèi)學(xué)術(shù)界對于房地產(chǎn)境內(nèi)融資渠道的研究文獻(xiàn)雖然比較豐富，但主要集中于以下幾個方面：不同融資方式的融資金額比例、宏觀政策下日趨嚴(yán)峻的融資形式、不同融資方式的比較分析以及多元化融資渠道的探索等。綜合其中部分文獻(xiàn)的研究結(jié)論可以看到：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式較為單一，銀行貸款成為房企最重要的外部資金來源。同時，有一部分房企已在探索新型的融資模式并成功的拓寬了自身的融資渠道，例如通過債券發(fā)行、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托等。然而對于多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論是在公開市場上發(fā)行債券抑或是IPO上市都有些遙不可及。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)境外融資研究回顧

　　相比于境內(nèi)融資的研究，目前有關(guān)中國企業(yè)境外融資的相關(guān)文獻(xiàn)還不多。上海交通大學(xué)歐陽令南教授早于2001年即對我國企業(yè)在境外發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券進(jìn)行了前瞻性研究，并對境內(nèi)、境外發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行了比較研究。賀利對中國民營企業(yè)境外借殼上市進(jìn)行分析后認(rèn)為這是一種適合我國國情，有利于民營企業(yè)獲得低成本擴(kuò)張機(jī)會的融資方式。中國社會科學(xué)院金融研究所曾發(fā)表文章本文對中國境內(nèi)機(jī)構(gòu)海外債券融資的情況進(jìn)行了分析，特別關(guān)注于國際債券的利率結(jié)構(gòu)、幣種結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)幾個重要因素、成本的決定因素進(jìn)行了實(shí)證研究，考察了發(fā)行期限、發(fā)行金額、票面幣種匯率、發(fā)行地基準(zhǔn)利率等因素對國際債券發(fā)行利率的影響。文章認(rèn)為：“中國機(jī)構(gòu)海外債券發(fā)行中最重要的問題是對市場因素重視不夠，而政策性因素影響過多。

　　由于政策性約束，境內(nèi)企業(yè)海外發(fā)行公司債的金額非常少。由于中國企業(yè)發(fā)展速度較快，融資的欲望越來越強(qiáng)烈，而國內(nèi)金融市場比較狹小，因此未來中國企業(yè)海外發(fā)行債券的市場前景很大，但政府和企業(yè)似乎并沒有為這種情況做好準(zhǔn)備”。該所還通過分析國內(nèi)企業(yè)海外上市的原因后提出：企業(yè)上市是企業(yè)自身的決策行為，不應(yīng)該受到政府的干預(yù)，而大量國內(nèi)企業(yè)海外上市既給中國的資本市場帶來了壓力，也是促進(jìn)國內(nèi)金融市場重組和改革的動力。在有關(guān)中國企業(yè)境外融資的文獻(xiàn)中，關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的更少，且多數(shù)集中于對個體案例的研究。

　　例如，余偉在研究綠城中國在香港上市及發(fā)行債券的案例后認(rèn)為：“公司海外債券融資是企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展需求和資本市場情況來確定的，是一種市場化行為。由于境內(nèi)資本市場不能滿足民營企業(yè)資金供給，境外融資成為企業(yè)在特定條件下的必然選擇。在境外金融市場上發(fā)行債券，審核體系和信息披露制度比較健全，對債券契約履行情況的監(jiān)察也較為嚴(yán)格。另外，由于國際投資者通常認(rèn)為新興市場國家發(fā)行的債券風(fēng)險較高，因此需要更高的溢價，要求企業(yè)在債券合約中包括嚴(yán)格的排他性條款，并提供資產(chǎn)抵押，以降低了購買債券者的投資風(fēng)險。一旦企業(yè)違背債券契約，將會面臨很高的債券風(fēng)險”。

　　三、我國房企境外融資

　　需求分析及融資規(guī)模資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的血液。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)依賴資金來維持其每日龐大資金消耗的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及規(guī)模擴(kuò)張。然而，境內(nèi)房地產(chǎn)總是受宏觀調(diào)控的周期性影響，當(dāng)境內(nèi)市場的資金無法滿足需求或在境內(nèi)無法爭取到更多的融資時，企業(yè)自然會將目光放到資本海外市場。事實(shí)上，我國房企海外融資早已不是新聞。早在上世紀(jì)90年代，中國海外發(fā)展、華潤置地、上海證大等就在香港聯(lián)合交易所紅籌上市，成為大陸第一批在香港上市的地產(chǎn)公司。進(jìn)入21實(shí)際，復(fù)地集團(tuán)2004年在香港主板上市;富力于2005年在香港上市，融資金額22億港元;2006年7月，綠城中國在香港掛牌上市，集資總額為24.5億港幣，而在公開上市之前，綠城中國于2006年1月發(fā)行本金總額為1.3億美元可轉(zhuǎn)債，在新加坡證券交易所上市)。2008年以來，信貸趨緊、資本市場融資受阻、預(yù)售款監(jiān)管趨嚴(yán)、限購導(dǎo)致資金回籠速度嚴(yán)重影響等因素帶來的沖擊使房地產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況面臨挑戰(zhàn)。以上市房企為例，“2010年末，國內(nèi)上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額平均值為-7.07，較2009年明顯下降，且低于2008年末的水平。2011年第一季度末，該指標(biāo)均值也達(dá)到了-3.36億元。

　　四、屬于我國房地產(chǎn)企業(yè)的“融資優(yōu)序理論”

　　根據(jù)本文前述對境內(nèi)、境外融資渠道的比較分析，本章嘗試整理出對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資行為進(jìn)行總結(jié)并整理出屬于現(xiàn)階段我國地產(chǎn)企業(yè)的“優(yōu)序融資”。當(dāng)企業(yè)存在融資需求時，首先會選擇內(nèi)源融資。可動用的金融資產(chǎn)、銷售回款以及留存收益等內(nèi)源融資是企業(yè)最首要的資金來源。這些資金使用限制少，機(jī)會成本低。然而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有不斷獲得土地儲備才可能實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增長。僅僅是內(nèi)源融資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足企業(yè)增長的需要。此時，企業(yè)就需要尋求外部資金。在選擇外部融資渠道時，企業(yè)一般會選擇債務(wù)融資，其次才是股權(quán)融資。我國房企最依賴的外部融資方式是境內(nèi)銀行開發(fā)貸款。銀行貸款不僅融資成本低、金額大，融資手續(xù)也較為簡便。除銀行貸款以外，許多企業(yè)利用了房地產(chǎn)信托方式進(jìn)行融資。然而，信托資金成本高，償債壓力大，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)廣泛地使用信托資金。

　　本文認(rèn)為，在A股大門完全關(guān)閉的情況下，境外上市應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)除銀行貸款外的最佳融資手段，同時可能也是其尋求規(guī)模擴(kuò)大的僅有選擇。上市融資沒有固定的償債風(fēng)險，不但可以為企業(yè)提供資金支持，同時也可以擴(kuò)大其知名度而獲得更高的銷售溢價，還能能夠?yàn)槠髽I(yè)日后的再融資打開通道。目前，瑞安、綠地等均有計(jì)劃分拆其旗下的商業(yè)、酒店或海外業(yè)務(wù)尋求境外上市。可以說，上市本身對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力不言而喻。而在眾多海外市場中，香港仍然是目前最適合的上市地點(diǎn)，香港市場最為內(nèi)地企業(yè)所熟知，而且香港投資者對于內(nèi)地房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的接受度最高。無論是已經(jīng)完成上市的，或者計(jì)劃進(jìn)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)都選擇了香港作為目的地。而在上市方式的選擇上，資金實(shí)力相對雄厚的企業(yè)可以以借殼方式實(shí)現(xiàn)較快的上市，但是借殼過程企業(yè)需要支付高昂的并購成本。

　　《經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯》是河南財(cái)經(jīng)學(xué)院主辦的財(cái)經(jīng)類學(xué)術(shù)理論刊物，國內(nèi)外公開發(fā)行。自1984年創(chuàng)刊以來，精編細(xì)審，求是創(chuàng)新，及時反映我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)改革的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，努力探索社會主義市場經(jīng)濟(jì)中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，深入探討經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，以較高的學(xué)術(shù)質(zhì)量、精美的版面設(shè)計(jì)，受到了社會各界的關(guān)注和肯定，是中國經(jīng)濟(jì)類核心期刊。歡迎來稿。《經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯》設(shè)有編委會，并聘請于光遠(yuǎn)、厲以寧、劉國光、樊綱等為顧問。