摘要：市場比較法是房地產(chǎn)估價中最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一。如何提高市場比較法評估結(jié)果的準確程度，一直是業(yè)內(nèi)人員不斷研究的課題。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟論文發(fā)表,市場比較法,案例,精度

　　我國房地產(chǎn)市場雖然發(fā)展快速，交易非常頻繁，為市場比較法評估房地產(chǎn)奠定了良好的基礎(chǔ)，但是在實際操作中，還是存在著不少問題。 客觀上，由于信息不對稱，估價師獲取案例的機會較少，尤其是成交案例更加難以獲得。這使得在使用市場比較法時，所選案例的可比性和代表性大打折扣;另外由于信息資料沒有共享通道，交易情況、交易背景不透明，使得交易情況這一評估參數(shù)幾乎無法修正，這兩個因素很大程度上制約了評估精度。

　　主觀上，由于估價師搜集案例的渠道單一，單憑從報上剪下來的一些房地產(chǎn)售樓信息和送上門的樓書，有的估價師只閉門造車，帶著結(jié)果去選擇案例，整個估價過程受結(jié)果支配，缺乏市場調(diào)查的主動性。另外由于估價經(jīng)驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產(chǎn)生的影響;對評估物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)走勢把握不準;對房地產(chǎn)中各類不同物業(yè)的特征，缺乏了解，沒有抓住評估對象類似物業(yè)的主要特征，對影響評估物價值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分;不按技術(shù)規(guī)范操作，在評估中沒有全部采用成交案例實施評估等許多原因，造成評估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時有發(fā)生。

　　針對這些情況，筆者認為，應(yīng)該從以下幾個方面著手采取措施，提高市場比較法的精度。

　　一、規(guī)范估價師的態(tài)度和認識

　　按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，房地產(chǎn)估價師應(yīng)有極強的敬業(yè)精神，要有高度的政治責(zé)任心和社會責(zé)任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽感，要有較強的專業(yè)知識和水準，這是從事房地產(chǎn)估價的行為準則和指導(dǎo)思想。這就要求我們房地產(chǎn)評估師要認真執(zhí)行國家規(guī)定的房地產(chǎn)估價標準和規(guī)范以及當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，遵守公開、公平、公正的原則，客觀公正地體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價格。對于每個項目，估價師都要親臨實例現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘察，有條件的應(yīng)該到交易案例的現(xiàn)場進行勘察，實地了解情況。尤其是拆遷評估，應(yīng)嚴格按照技術(shù)參數(shù)和量化標準，認真實施必要的流程和步驟。

　　二、正確選取案例和進行參數(shù)修正

　　我們認為，市場比較法的精髓就是選擇的案例要具有可比性，系數(shù)修正要具備準確性，評估中善于抓住不同物業(yè)的主要特征和重要因素，這是決定評估結(jié)果的價格基礎(chǔ)。要有充分的選擇案例，首先必須打開信息通道，進一步開發(fā)信息資源，使一切有用的資料充分發(fā)揮其作用。目前市場上大量的信息在行業(yè)內(nèi)部也很難共享。比如房產(chǎn)和地產(chǎn)本來都屬于不動產(chǎn)，房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值具有相互影響性，但在評估市場房和地有時卻互相制約。另外，政府、房地產(chǎn)主管部門人為的信息屏障，信道阻塞。門面房、私房租賃信息，新的交易案例，無法及時搜集。這些因素制約了房地產(chǎn)估價結(jié)果的準確性，及時改進信息流通，將會增加評估的準確性，促進房地產(chǎn)交易，帶動房地產(chǎn)交易量的上升，促進房地產(chǎn)市場的進一步繁榮。

　　其次，由于案例的可比性會直接影響估價結(jié)果，正確選擇案例是市場比較法評估的基礎(chǔ)。因此，在選擇選擇案例時，要重點注意幾種不可比的情況;

　　1.不同級別(地域)的物業(yè)，沒有可比性;

　　2.成交價格調(diào)整幅度超過了30%，沒有可比性。拆遷評估規(guī)定單項因素不超過調(diào)整幅度的10%，綜合因素不超過調(diào)整幅度的15%;

　　3.用途不同，不具備可比性;

　　4. 交易時間超過半年，房地產(chǎn)指數(shù)波動幅度超過15%，不具備可比性。

　　在操作中盡可能多搜集交易案例，對搜集到的案例，選擇要慎重，嚴格實施必要的選擇程序，選出具有可比性的案例。

　　再次，善于應(yīng)用各種渠道，采用多種方法搜集案例

　　通過內(nèi)部積累，培養(yǎng)專職的信息員，收集本公司及其它公司日常資料積累;通過政府、房地產(chǎn)交易中心、物業(yè)管理部門等收集門面房、私有房租金及二手房的交易資料;通過合作，與中介公司簽訂協(xié)議或房屋中介機構(gòu)的掛牌、交易價格，批量提供交易信息;

　　在獲得這些資料的同時，評估師還要深入現(xiàn)場，實地調(diào)查，了解交易案例的真實性以及真實案例交易的具體情況、交易背景等為案例修正打好基礎(chǔ)。

　　三、案例的修正

　　案例修正是將可比性參數(shù)對估價物的影響程度在價值量上體現(xiàn)出來，估價師要善于抓住能反映估價物特點的主要特征和影響其價值的重要因素，將所評物業(yè)特征充分挖掘，將有代表性，對物業(yè)價值影響較大的因素重點比較。這就要求估價師具備多方面的知識和豐富的經(jīng)驗，否則難以得到客觀準確的結(jié)果。

　　1. 嚴格按照估價規(guī)范標準，合理量化，確定參數(shù)。

　　2. 對案例要調(diào)查取證、了解背景差異，了解交易內(nèi)涵，把握交易案例中的各種因素，找出價格差異。

　　3. 估價師對評估案例涉及的某一個區(qū)域的整體情況要有概況性的了解;對交易條件、交易背景資料要充分了解。

　　4. 案例分析要透徹，便于量化，要注意區(qū)分和修正名義價格和實際價格.標價和成交價。

　　5. 個別因素要根據(jù)待估物業(yè)的現(xiàn)狀、修正情況不一樣，不能千篇一律。

　　6. 定性、定量相結(jié)合，修正中使用的因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)表要匹配和對應(yīng)，量化的分值要合理;

　　7. 要注意評估物與案例的因素區(qū)別和等級，對影響評估重要因素修正.系數(shù)修正要到位，不能有意識地修正幅度過大或過小，力求修正準確;

　　8. 對拆遷評估，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)要進行修正;

　　9. 嚴格按照產(chǎn)權(quán)的法定用途修正，例如，對某區(qū)沿街的住宅評估，法定用途沒有批準為非居住，與同類非臨街的居住物，在比較時，不但沒有優(yōu)勢，系數(shù)還要向下修正;

　　10.對整幢、獨用的房屋，在適用性、市場接受度上要進行修正，由于二手房的市場供求關(guān)系，可能會造成面積越小，單價越高;

　　綜上所述，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵。因此要求評估人員要全面準確地調(diào)查市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進行全面、細致的比較，確定適當?shù)男拚�系�?shù)，以保證評估結(jié)果的準確性。估價師要深入細致的工作，提高市場比較法評估精度，為真實反映客觀、合理、公平的市場價值起到積極的作用。