摘要：本文闡述了生地地產項目開發的流程及致勝決竅，并提出了生地開發的幾個注意事項。
　　關健詞：生地開發，地產項目，取地成本，規劃，定位，快速開發
　　1前言
　　隨著城市范圍逐步擴大，使得原來的城市郊區被圈入經濟開發區域或成為城市新的發展中心，這促使了城市郊區大型生地的開發進入到一個迅速發展的新階段。同時，隨著城市化進程的不斷推進，三、四線市場生地開發也呈現出較大的市場潛力和機會，為房地產企業帶來了廣大的發展空間，因此越來越多的大型房地產開發商開始進駐三、四線城市，搶占生地開發先機，讓生地地產開發成為業界探討的熱門課題，下面就地產項目的生地開發發表筆者的幾點拙見。
　　2綜合考慮，控制取地成本
　　投資生地地產項目，應考慮下面幾點：當地經濟狀況、人文環境及未來發展前景具備的軟或硬實力。在掛牌過程中，利用地塊的面積和規劃指標，結合當地的開發成本估計，在確定產品類型的基礎上，可以確定地價成本和估計開發成本，再結合市場價格，可以得出各種產品的開發利潤，為投資決策做參考。同時考慮到當地政府利用招商引資的心理和城市開發的現實需求（譬如開發商墊資協助政府修建市政或基礎設施，同時也能改善開發項目的環境），生地地產開發商可以和政府協談部分開發過程中的條款，從而最底限度地降低取地成本和開發成本。
　　3配套先行，變生地為熟地
　　為了順利、迅速完成生地項目開發，取得土地后首先要進行水文地質勘察、測繪，尤其是紅線邊生地山地陡峭、巖石聳立，需要測量可利用或放坡高差，這樣對規劃后施工建設的開發成本很重要。接著進行道路、供水、供電、平整場地、雨水、污水排放設施等基礎配套工程的建設，將未經開發、不可直接作為建筑用地的生地變成具備基本建設條件的熟地，為生地地產的開發提供基礎性的保障。值得一提的是，若能在熟悉整個地塊情況后，采取因地制宜的方法，充分利用自然優勢，譬如將山地邊水溝匯集后的雨水化驗合格，可以作為施工用水，若有石山爆破，可作為路基石材等。這樣合理利用，對開發進度和節約成本有不可忽視的影響。
　　4合理規劃，科學定位
　　在市場經濟條件下，合理規劃和科學定位是房地產開發商最關鍵的一項工作，規劃是否合理，定位是否準確，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。在生地開發的前期階段，要多方調查、總結分析，進行可行性研究，以客戶欲望的挖掘和有效引導來作為地產項目客戶的根本來源，以快速開發、低價銷售搶占領市場為企業贏得競爭優勢。按市場調研后的產品需求，確定產品的類型及配比，搭配實用、大方的建筑風格、布局，和合理的結構、水電、園林綠化等的設計，再結合地產項目的產品定位以及當地城市發展的規劃為生地地產項目做出系統的規劃，描繪出一個蠻荒之地變成CBD新城的開發藍圖。
　　5快速開發，控制開發成本，提高產品品質
　　生地地產項目的成功開發必須具備快速和低成本的特點，資源的擱置和開發周期的延長都會增加開發成本，讓開發項目失去競爭優勢。
　　⑴提高效率，確保工期。生地地產項目獲取土地使用權證后，項目開發的各項工作必須馬上進行，例如，前期項目的場地測量、地內狀況詢查與規劃、建筑等設計的聯動，地質勘察的及時穿插施工，場地平整對天時、地利的把握。同時結合工程的特點和實際情況，在各個方面、各個環節都實施嚴格的工期保證措施，于規定期內基本完成項目工程的全部建設，保證施工進度計劃的順利實施。例如，在開發的前期階段，可以設置一把手負責制，其他成員可以直接諫言獻策或共同商議，以提高決策效率。從開發建設到產品移交階段，可以實行分區責任制（質量、工期獎勵），形成大項目下的小團隊競爭和質量互檢，充分挖掘管理人員的主觀能動作用。
　　⑵加強施工管理，控制造價。工程施工階段投資最大，是人力、物力、財力消耗的主要階段，要做好成本控制，制定目標成本，建立與成本管理相適應的公司規章制度，樹立全面預算管理的理念，明確責任體系，堅持責任、權利相結合的原則，獎罰分明，并加強工程流程管理，嚴格控制各項費用支出，降低開發成本，提升企業對成本的掌控能力。對中標的施工單位首先應對其施工組織設計及作業方案認真審核，采用經濟技術比較方法進行綜合評審，要合理化、經濟化，尤其涉及到圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質量的前提下，用最經濟的方案，從而降低工程造價，減少工程變更和現場簽證，加強投資控制。
　　⑶樹立質量目標，提高產品品質。建立以項目總工程師為主的技術、質檢、試驗、測量四位一體的質量保證體系，樹立質量目標，制定全面質量管理工作規劃，超前探索和解決施工中的關鍵質量問題，消除質量通病，強化全員質量意識，用工作質量保證工序質量，以工序質量保證工程質量。例如可以實行區域管理質量責任制，配套相應的獎罰激勵措施，以調動管理人員的積極性和責任心、上進心。施工前重視圖紙會審，編制施工組織設計及質量計劃，保證施工依據的有效性，關鍵工藝、關鍵工序的施工專業施工組織設計須制定專項施工方案向項目部報批，執行前落實各專項施工的質量技術交底（對班組或工人可以看各個工序的實際操作視頻教程，并加簡單講解或注意重點的說明，直觀易懂，效果應該很好）并嚴格按之執行。在過程管理中，嚴格執行驗收程序，嚴懲無序施工，提倡樣板先行制度，對定期和不定期監督檢查發現的質量隱患和問題，認真分析，從根源層層抓起，并根據情況，層層采取措施，以從早從快解決問題。定期針對施工現狀召開質量安全會議，指出現場施工質量存在的問題，落實責任人及整改期限，在施工中既要做到事后檢驗，更要做到事先預防，把全面質量管理的方法貫徹落實到施工生產的全員、全過程中去，盡最大可能提高產品品質。
　　⑷確保生產安全。建全制度明確責任，狠抓安全教育與安全檢查，嚴格執行安全技術交底和班前安全教育制度，認真開展安全生產檢查工作，堅定不移地貫徹“誰主管，誰負責”的原則，認真落實安全責任制，層層抓，層層管，把安全生產的責任落實到每一個人，保證工程安全生產，文明施工，同時為工程開發的進度和質量提供后勤保障。
　　6生地開發注意事項
　　⑴地塊情況的調查、了解。包括地類的性質，是否為建設用地，是否含有查封、抵押的情況；地塊內是否有農用地、國有林地及其狀況、數量等。同時針對實際情況進行分析，對開發過程中需要解決的問題給出費用評估，并可以作為土地儲備款的付款依據。
　　⑵地塊內現狀的調查。是否存在拆遷，拆遷的戶數、人口或內容，并結合相關規定，對拆遷費用做出合理評估，同時對政府的拆遷能力、存在的拆遷難度和完成時間也要給出可靠的估計，以免影響地塊的開發進度等。對地塊內影響開發的障礙，如地下燃氣管、水、油管、各種電纜線路，高壓線，地上、地下通信線路等，要明確遷移或處理完成的時間和費用。
　　⑶地塊開發的臨水臨電的安排。考慮分期開發的建筑面積，計算施工用水、用電情況并提出水、電報裝及使用的時間，以保證開發工作的按時進行。尤其對于地塊周邊的市政管網接口、標高，必須提供準確的數據。
　　7結語
　　生地地產的開發已經成為房地產業新一輪的發展契機，項目的開發要注意控制取地成本，定位要準確，規劃要合理，拿到地后先完善基礎建設，將生地變為熟地，并快速開發，控制樓價，保持低價銷售的競爭優勢。