摘要：隨著國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)和實(shí)施，高企的房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，而由于物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本又處于不斷上升中，故房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平將回歸正常，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的降低和有效管理將成為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效控制，需要從房地產(chǎn)項(xiàng)目組織管理的角度探討建立一套適應(yīng)行業(yè)形勢(shì)的成本管理體系，以此來(lái)監(jiān)控成本管理的過(guò)程、保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成出發(fā)，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義、特點(diǎn)及存在的問(wèn)題，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理組織結(jié)構(gòu)及與組織結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的成本管理體系。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，組織管理，成本管理體系
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是隨著住房制度改革而產(chǎn)生的，近年來(lái)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和住房需求強(qiáng)力推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。2003年，政府正式確定房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，但隨著房?jī)r(jià)的走高和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，從2004年開(kāi)始，中央政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和規(guī)范。2004年至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在風(fēng)云變幻中，經(jīng)歷了大起大落，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的金融、稅收等調(diào)控政策和措施也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏和國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而處于不斷變化中。2009年末至目前，隨著部分城市房?jī)r(jià)的飛速上漲，國(guó)家出臺(tái)了“營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限”、“國(guó)‘四條’”、“土地款首付比例”、“二套房首付比例”、“新國(guó)十條”等強(qiáng)政來(lái)遏制高房?jī)r(jià)。隨著國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)和實(shí)施，高企的房?jī)r(jià)將逐步回歸理性；而由于物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本又處于不斷上升中，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平將逐步回歸正常。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得較高的利潤(rùn)水平，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須提高企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理能力。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效管理，必須建立適合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的房地產(chǎn)成本管理體系，而房地產(chǎn)成本管理的實(shí)施和執(zhí)行取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理。所以房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)設(shè)立合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理組織結(jié)構(gòu)，并建立與該組織結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的成本管理體系。
　　1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理特點(diǎn)及現(xiàn)狀
　　1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理特點(diǎn)
　　1.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。
　　1.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理含義
　　所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本管理主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在項(xiàng)目生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和發(fā)生過(guò)程中，對(duì)影響成本的各種因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的過(guò)程是運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過(guò)程，也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑或提升收入的過(guò)程。科學(xué)合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理能促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，獲取超過(guò)行業(yè)平均水平的超額利潤(rùn)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展和壯大。
　　1.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理特點(diǎn)
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有程序復(fù)雜、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入大、收益高、風(fēng)險(xiǎn)大、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程可以分立項(xiàng)決策、策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、營(yíng)銷(xiāo)、竣工驗(yàn)收等階段。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成及開(kāi)發(fā)過(guò)程的階段劃分，可知房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理既有普遍性又有特殊性，具有鮮明的行業(yè)特點(diǎn)：
　　全面性：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以開(kāi)發(fā)商為核心，以設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)代理、物業(yè)管理、金融機(jī)構(gòu)等單位為參與主體，既有分工又有合作，開(kāi)發(fā)商既要考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，又要考慮參與主體的利益平衡，所以開(kāi)發(fā)商必須站在整個(gè)項(xiàng)目的高度做好成本統(tǒng)籌規(guī)劃，全面做好成本管理工作。
　　復(fù)雜性和多樣性：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成復(fù)雜，涉及費(fèi)用種類(lèi)繁多，既有直接發(fā)生的建造成本也有支付給政府的土地出讓金、各種報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，還有需支付的銀行利息、企業(yè)管理費(fèi)等；既有按政府文件直接繳納的各種非合同性成本，也有通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后訂立合同而發(fā)生的合同性成本。
　　綜合性：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理要綜合考慮成本、質(zhì)量和進(jìn)度三者之間的關(guān)系，力求項(xiàng)目的成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)協(xié)調(diào)一致。脫離了質(zhì)量目標(biāo)或者進(jìn)度目標(biāo)的成本目標(biāo)，將只是脫離實(shí)際情況的紙上談兵，是不可能實(shí)現(xiàn)的。
　　動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)、國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等眾多不確定因素的影響，成本管理時(shí)需對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)調(diào)整成本目標(biāo)，使成本目標(biāo)符合項(xiàng)目實(shí)際情況。同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中定期對(duì)成本情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析和考核，有助于房地產(chǎn)企業(yè)掌握項(xiàng)目成本的真實(shí)情況，及時(shí)為企業(yè)決策提供參考，并為下一步的成本管理工作提供依據(jù)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理必須實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
　　系統(tǒng)性：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，涉及到成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析、考核等各項(xiàng)任務(wù)，因此必須建立完整的成本管理體系。
　　1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀
　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，政策環(huán)境的變幻莫測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)均已深刻意識(shí)到成本管理的重要性，許多房地產(chǎn)企業(yè)均已初步建立了成本管理體系，取得了一定的成績(jī)，但仍存在許多問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理主要存在的問(wèn)題有：
　　（1）成本管理觀念片面：許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理的理解大多局限于具體施工過(guò)程的成本管理，沒(méi)有全過(guò)程觀念，只注重事中控制，忽略了事前控制和事后控制。
　　（2）成本管理主體缺位：許多房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作僅視為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、成本部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)的專(zhuān)利，而把真正的成本管理主體設(shè)計(jì)、工程、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)部門(mén)置身于成本管理體系之外，造成成本管理主體缺位。

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