控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)控規(guī)）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。通過(guò)它特有的規(guī)劃內(nèi)容、形式和手段，把城市規(guī)劃策略以及城市發(fā)展意圖轉(zhuǎn)譯成城市規(guī)劃的技術(shù)語(yǔ)言，指導(dǎo)城市物質(zhì)空間建設(shè)，成為政府對(duì)城市建設(shè)、開(kāi)發(fā)進(jìn)行管理、控制最為直接的重要手段和政策載體。
　　在乳山市濱海新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制過(guò)程中，我們從實(shí)際情況出發(fā)，圍繞編制一個(gè)行之有效的控規(guī)的目的，參照國(guó)家及地方的法規(guī)文件，進(jìn)行了多方位的思考，和多方面的探索。以力求使規(guī)劃具有較強(qiáng)的可操作性，使之能夠真正指導(dǎo)城市建設(shè)，促進(jìn)城市健康有序發(fā)展。由于國(guó)家對(duì)于控規(guī)方面的法規(guī)或有缺失或過(guò)于陳舊，在編制規(guī)劃中有時(shí)無(wú)法可依，有時(shí)不適應(yīng)現(xiàn)代城市的發(fā)展形勢(shì)，我們采取了有別于傳統(tǒng)的規(guī)劃方法。主要有：將用地性質(zhì)與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度作為彈性指標(biāo)控制；容積率規(guī)定基準(zhǔn)容積率、浮動(dòng)容積率；運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的方法指導(dǎo)控制性規(guī)劃的編制等。
　　一、混合用地與用地兼容性
　　傳統(tǒng)控規(guī)用地性質(zhì)通常過(guò)于剛性，往往忽視市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的事實(shí)，單一的性質(zhì)顯得十分被動(dòng)。在規(guī)劃實(shí)踐過(guò)程中由于受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可預(yù)知性的影響，時(shí)常受到強(qiáng)烈的沖擊，導(dǎo)致規(guī)劃用地性質(zhì)和建成建筑使用性質(zhì)之間存在巨大的分歧。
　　由于《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（1991）》年久未經(jīng)修編，已不能有效指導(dǎo)土地使用分類(lèi)，特別是控規(guī)的土地使用分類(lèi)，很多地方城市規(guī)劃管理部門(mén)在國(guó)家用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市自身發(fā)展?fàn)顩r提出混合用地的做法。混合用地的做法可以說(shuō)順應(yīng)當(dāng)代城市發(fā)展的需求，具有自身的優(yōu)越性：①不同土地使用性質(zhì)的混合帶來(lái)不同的建筑形態(tài)，營(yíng)造出豐富的城市空間形象；②混合用地可以節(jié)約土地，不同功能混合在同一地塊，在空間上進(jìn)行高復(fù)合化，最大化發(fā)揮土地極差效益；③對(duì)于規(guī)劃師以及城市決策者無(wú)法通過(guò)規(guī)劃預(yù)期對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定的地塊，提出一種彈性更大的規(guī)劃思路，在實(shí)施過(guò)程中避免了嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃與切合實(shí)際的建設(shè)需求之間矛盾。
　　公共設(shè)施用地分類(lèi)調(diào)整
　　（1）增加中類(lèi)Ca科研辦公混合用地，指科研設(shè)計(jì)與行政辦公為主的混合用地。
　　（2）增加中類(lèi)Cb商務(wù)辦公混合用地，指商業(yè)、金融、貿(mào)易咨詢(xún)與行政辦公為主的混合用地。
　　（3）增加中類(lèi)Cc商業(yè)娛樂(lè)混合用地，指商業(yè)、金融、貿(mào)易咨詢(xún)、服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)與各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性?shī)蕵?lè)設(shè)施為主的混合用地。
　　工業(yè)用地分類(lèi)調(diào)整
　　增加中類(lèi)Ma研發(fā)產(chǎn)業(yè)混合用地，指工業(yè)用地與各類(lèi)科技研發(fā)、孵化、中試用地為主的混合用地。
　　混合用地的提出大大提高了控規(guī)的彈性和可操作性，建設(shè)方在開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有了靈活性，通過(guò)賦予公眾參與的法定約束力，充分發(fā)揮共總監(jiān)督的作用，保障公眾利益。
　　明確兼容性的針對(duì)性，壓縮自由裁量權(quán)方面，主要強(qiáng)調(diào)要平衡控制彈性與強(qiáng)制性之間的關(guān)系，對(duì)用地的兼容性應(yīng)對(duì)癥下藥，不可以偏概全。需嚴(yán)格控制的地塊，兼容性的提法要體現(xiàn)針對(duì)性；可靈活控制的地塊，則可放寬要求，提高地塊利用的靈活性。
　　二、容積率控制
　　（一）容積率的限定
　　開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是控規(guī)控制的核心要素之一，缺乏彈性“一刀切”的強(qiáng)度控制，往往被突破顯得更加被動(dòng)。
　　作為開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的核心指標(biāo)——容積率，對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)有著最為重要的作用。容積率直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，與開(kāi)發(fā)商利益密切相關(guān)；同時(shí)，容積率也與城市面貌、城市交通、城市環(huán)境等密不可分。其往往成為城市規(guī)劃管理部門(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商矛盾的焦點(diǎn)，合理確定各地塊容積率是控規(guī)編制中最為重要的任務(wù)之一。
　　在《乳山濱海新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，為了適應(yīng)土地開(kāi)發(fā)的多樣性，根據(jù)市場(chǎng)優(yōu)化配置原則，在土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制上，我們采取了基準(zhǔn)容量和浮動(dòng)容量的控制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)明確開(kāi)發(fā)的彈性區(qū)間，一方面催進(jìn)土地的集約使用，從城市的角度得到資源的最優(yōu)利用，一方面避免盲目提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，造成環(huán)境壓力以及設(shè)施供應(yīng)的不足，保證居民基本的生活質(zhì)量。
　　基準(zhǔn)容量是每塊用地開(kāi)發(fā)容量的基本控制標(biāo)準(zhǔn)，確定的主要依據(jù)包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃區(qū)的總體定位、發(fā)展目標(biāo)、各地塊自身的發(fā)展條件、基本的日照、環(huán)境、消防、衛(wèi)生要求等。作為地塊的基本控制標(biāo)準(zhǔn)，是保證開(kāi)發(fā)建設(shè)有序進(jìn)行的基本保證，可以作為土地出讓的基本條件。
　　有關(guān)研究表明，在用地的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，規(guī)劃預(yù)定的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度經(jīng)常得不到保證，通常是大大超過(guò)了預(yù)定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。其中主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集中體現(xiàn)在住宅、商業(yè)、辦公和酒店的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。因此，有必要對(duì)這幾類(lèi)用地性質(zhì)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度做浮動(dòng)容量規(guī)定。
　　浮動(dòng)容量指的是地塊強(qiáng)度在基準(zhǔn)容量基礎(chǔ)上允許適當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)最高極限為最高設(shè)定值，任何情況下不得突破，是在地塊其他控制性指標(biāo)如植被覆蓋率、休憩用地率、高度控制、公共設(shè)施容量等得以保證后所能達(dá)到的最大開(kāi)發(fā)容量。浮動(dòng)容量的下限是按照投資開(kāi)發(fā)的最低收益值所得到的必須達(dá)到的容積率。
　　以居住地塊為例。低層居住地塊基準(zhǔn)容量0.6，浮動(dòng)容量0.5-1.0；多層居住地塊基準(zhǔn)容量1.2，浮動(dòng)容量1.0-1.8；高層居住地塊基準(zhǔn)容量2.0，浮動(dòng)容量1.8-2.5。
　　（二）容積率的獎(jiǎng)勵(lì)
　　在實(shí)際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。因此，應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎(jiǎng)懲制度來(lái)最終確定地塊容積率，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。
　　《民用建筑設(shè)計(jì)通則》中規(guī)定：“在既定建筑覆蓋率和建筑容積率的建筑基地內(nèi)，如建設(shè)單位愿意以部分空地或建筑的一部分作為開(kāi)放空間，無(wú)條件地、永久提供作為公共交通、休息活動(dòng)之用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)確認(rèn)，該用地內(nèi)的建筑覆蓋率和建筑容積率可以予以提高。”
　　在《乳山濱海新區(qū)的控規(guī)中》，我們通過(guò)規(guī)劃文本對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。建筑自身功能需要以外為社會(huì)提供公共開(kāi)放空間，在符合有關(guān)規(guī)劃、滿(mǎn)足有關(guān)要求的前提下，可采用容積率獎(jiǎng)勵(lì)辦法，允許增加建筑面積。增加的建筑面積不得高于所提供公共開(kāi)放空間場(chǎng)地面積和容積率乘積的一半，同時(shí)不得超過(guò)原核定總建筑面積的20％。建設(shè)項(xiàng)目代拆、代征城市道路、城市綠地等公益設(shè)施用地比例超出項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e20%的，可采用容積率補(bǔ)償辦法，超出面積參與容積率指標(biāo)計(jì)算，但增加的建筑面積不得超過(guò)原核定總建筑面積的30％。這種方法可以在開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足其經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，增加公共福利、保障公共利益，獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)加以限制，在平衡中達(dá)到一種“雙贏”的效果。
　　三、與城市設(shè)計(jì)的密切銜接
　　城市設(shè)計(jì)要在三維的城市空間坐標(biāo)中化解各種矛盾，并建立新的立體形態(tài)系統(tǒng)，而控規(guī)則偏重于以土地區(qū)域?yàn)槊浇绲亩�維平面規(guī)劃。二者表現(xiàn)出不同的形態(tài)維度。控規(guī)在整個(gè)規(guī)劃體系中起著承上啟下的作用，實(shí)踐中控規(guī)涉及城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容較多，幾乎所有控制指標(biāo)都與城市設(shè)計(jì)有關(guān)。由于當(dāng)前控規(guī)編制缺乏城市設(shè)計(jì)研究，造成了控制指標(biāo)制定不盡科學(xué)、控制手段執(zhí)行不力等問(wèn)題，在實(shí)施過(guò)程中面臨著失控的危機(jī)。這種狀況不僅阻礙了控規(guī)的順利實(shí)施，同時(shí)對(duì)城市空間環(huán)境也造成了諸多不良影響。因此，研究體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容的引導(dǎo)性控規(guī)指標(biāo)，具有很大的實(shí)踐意義。
　　在《乳山市濱海新區(qū)控規(guī)》的編制中，我們認(rèn)識(shí)到控規(guī)與城市設(shè)計(jì)兩者具有一種天然的聯(lián)系性，深入的城市設(shè)計(jì)研究，能對(duì)控制指標(biāo)做出有效指導(dǎo)和起到完善作用。
　　海灣片區(qū)濱水中心區(qū)無(wú)疑是規(guī)劃的重中之重。該地區(qū)最為今后濱水新區(qū)的核心標(biāo)志區(qū)，控規(guī)指標(biāo)的確定將成為影響城市形象的重要因素。為了使該地區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)的確定更具有科學(xué)性，使今后的城市建設(shè)能夠合理的依據(jù)控規(guī)確定的指標(biāo)進(jìn)行，我們對(duì)其進(jìn)行了總體城市設(shè)計(jì)，使規(guī)劃成果更為合理直觀。
　　環(huán)乳山灣內(nèi)灣濱水地區(qū)總體呈環(huán)狀布局。建筑群體空間由外向內(nèi)高度呈圈層遞減趨勢(shì)。濱水的內(nèi)圈層建筑自由輕盈，強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的多樣化。用地性質(zhì)為旅游度假，會(huì)議展覽等，為低密度建設(shè)區(qū)。外部圈層強(qiáng)調(diào)各自組團(tuán)的建筑形式統(tǒng)一，并適當(dāng)起伏變化，形成生動(dòng)的天際輪廓線。節(jié)點(diǎn)地段為高層標(biāo)志性景觀區(qū)。通過(guò)建筑布局平面的設(shè)計(jì)，及利用三維技術(shù)多角度的模擬，確定環(huán)灣地區(qū)的理想的城市空間形態(tài)。水系廊道、地塊劃分，不再是隨意而為，而是通過(guò)對(duì)空間研究，視線分析得出的理性結(jié)論。根據(jù)城市設(shè)計(jì)確定建設(shè)強(qiáng)度要求，對(duì)控規(guī)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行制定，并對(duì)建筑風(fēng)格色彩體量等引導(dǎo)性指標(biāo)加以科學(xué)界定。
　　由于有城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)，一方面制定者有了合理科學(xué)的指導(dǎo)，另一方面規(guī)劃管理者對(duì)于城市空間有了感性直觀的認(rèn)識(shí)，并對(duì)于今后的發(fā)展方向理解和贊同。通過(guò)控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的互動(dòng)，為塑造整體良好的空間景觀形態(tài),提高規(guī)劃的可操作性增加了砝碼。相信由此形成的規(guī)劃將會(huì)得到順利的執(zhí)行。
　　結(jié)語(yǔ)
　　城市是一個(gè)復(fù)雜動(dòng)態(tài)的綜合體，規(guī)劃的編制不可避免的要經(jīng)過(guò)編制-執(zhí)行-修訂的過(guò)程。作為一名設(shè)計(jì)者不但要掌握專(zhuān)業(yè)城市規(guī)劃知識(shí)，還要掌握紛繁的相關(guān)知識(shí)與信息，更為重要的是，要有與現(xiàn)實(shí)發(fā)展一起進(jìn)步的頭腦和工作態(tài)度。在我國(guó)的規(guī)劃體系逐步成熟的今天，相信具有新思路新方法的規(guī)劃師會(huì)為城市建設(shè)的健康有序發(fā)展起到引導(dǎo)性的貢獻(xiàn)。