摘要：伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中暴露出的問題越來越突出，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展日益受到人們的重視。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展方向到底如何，本文提出一些個(gè)人觀點(diǎn)僅供參考。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；發(fā)展趨勢
　　引言
　　由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不確定性(包括認(rèn)識時(shí)滯、決策的內(nèi)在實(shí)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)體系的外在時(shí)滯),政府失靈(包括信息不完全、利益干擾、效率損失、財(cái)政赤字、政府與“尋租”)等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的局限性使得我國的宏觀調(diào)控舉措的各項(xiàng)措施不可能在短期內(nèi)將預(yù)期效果顯現(xiàn)出來,宏觀調(diào)控成效初步顯現(xiàn),但投資增幅較大、投資結(jié)構(gòu)不合理的問題依然存在。
　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中的問題
　　1.1忽視對環(huán)境的保護(hù)
　　首先是忽視了對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過高，容積率過高，產(chǎn)生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間，市區(qū)污染不易向周圍散發(fā)，城市空氣質(zhì)量差；人們居住、生活感到壓抑緊張；人們遠(yuǎn)離自然，使人類與自然隔離。更有甚者，長江中游部分地市圍湖造田，開發(fā)房地產(chǎn)，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，對整個(gè)地區(qū)人民生命財(cái)產(chǎn)安全，對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)造成潛在威脅。
　　其次是忽視了對文態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展中有逐漸失去民族特色與文化內(nèi)涵的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)如果不注意從城市文化底蘊(yùn)中吸取營養(yǎng)，塑造建筑精神和城市氣質(zhì)，那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、鄉(xiāng)土特色將逐漸消失。
　　再次忽視了對社區(qū)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。社區(qū)發(fā)展長期重安居，輕樂居。許多社區(qū)內(nèi)缺乏中心綠地和活動(dòng)區(qū)的規(guī)劃，社區(qū)文化更是空白或半空白，非常不利于人們的身心放松和與自然的親近。另外，社區(qū)缺少開放的生活空間，許多新的居住社區(qū)搞封閉式管理，社區(qū)與外界的交往被限制，社區(qū)中家庭與家庭之間也缺乏溝通和聯(lián)系。
　　1.2沒有合理分配和利用資源
　　目前我國的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展，表現(xiàn)為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗；空間資源鮮被認(rèn)識，其合理利用和開發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國由于人口眾多，資源相對并不豐富，尤其是土地、空間等資源在一些地區(qū)形勢非常嚴(yán)峻。房地產(chǎn)發(fā)展過程中對資源使用效率低下，并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見不鮮。
　　1.3金融基礎(chǔ)體系不完善
　　我國的房地產(chǎn)金融經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然已完成了基本制度建設(shè)，形成了一定規(guī)模和良好的發(fā)展態(tài)勢，但有些問題如不解決，將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款，住房消費(fèi)信貸發(fā)展不足。國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，而我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。同時(shí)，住房消費(fèi)貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn)安全帶來隱患；房地產(chǎn)貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決；貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足；金融二級市場缺位。
　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨勢
　　2.1房地產(chǎn)投資.未來幾年房地產(chǎn)投資仍保持增長,但增長幅度有所回落。在中央的宏觀調(diào)控下,投資率上升速度已經(jīng)有所減緩。中央經(jīng)濟(jì)工作會議表明在未來幾年內(nèi)繼續(xù)控制投資增長仍將作為宏觀調(diào)控的重要手段。預(yù)計(jì)未來幾年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩,2008年將低于2007年增長速度,但估計(jì)不會低于20％。之后基本維持在10％至15％之間。
　　2.2融資渠道出現(xiàn)多元化。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場上市融資外,還包括發(fā)行企業(yè)債券,即允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開發(fā)商直接到公開資本市場上發(fā)行短、中期項(xiàng)目債券,債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn);具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商“合伙建房”,即允許購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房;另一方面,可以利用資本市場,創(chuàng)新金融品種。
　　2.3宏觀調(diào)控下，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)揮作用。改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房供給和分配的商品化、社會化,而經(jīng)濟(jì)適用房政策的推出正是在特定的條件下為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而采取的措施。這里筆者提出值得關(guān)注的兩個(gè)問題:一是政府運(yùn)用行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控存在一定程度的時(shí)滯性,所以對經(jīng)濟(jì)適用房宏觀調(diào)控的成效暫時(shí)沒有顯現(xiàn)出來也可以諒解。二是對推出經(jīng)濟(jì)適用房政策,政府調(diào)控成本高,各地在執(zhí)行上都不同程度地存在規(guī)避行為,因各地都有招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的壓力。
　　三、房地產(chǎn)開發(fā)方面
　　3.1土地市場趨向規(guī)范,建設(shè)用地增量控制更嚴(yán)。中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控要得到強(qiáng)化。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格,低價(jià)土地招商引資的行為將受到遏制。
　　3.2有效減緩商品房空置現(xiàn)象與商品房銷售價(jià)格上漲之間的矛盾。在一般的競爭性市場中,價(jià)格機(jī)制作用表現(xiàn)在:當(dāng)產(chǎn)品供過于求,大量積壓時(shí),廠商將會降價(jià);當(dāng)產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí),廠商將會提高產(chǎn)品的價(jià)格。但現(xiàn)實(shí)情況是空置現(xiàn)象與價(jià)格持續(xù)走高并存(“雙高悖論”)。這一現(xiàn)象的主要原因如下,一些地方土地分配存在嚴(yán)重的黑箱運(yùn)作,無形中為每一個(gè)特定的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域設(shè)立了很強(qiáng)的進(jìn)入壁壘,有實(shí)力的企業(yè)無法迅速健康成長,而規(guī)模小、不規(guī)范的公司卻依靠與政府的關(guān)系安然生存,甚至許多地方大量存在正規(guī)的大開發(fā)公司要從這些小公司手中購買二手地皮的情況。
　　四、房地產(chǎn)銷售方面
　　4.1房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲
　　從需求來看,近期影響其變動(dòng)的因素主要有:國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。在中國當(dāng)前居住水平普遍較低,住房需求呈現(xiàn)很大剛性,房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下,上調(diào)利率、控制二次購房和投機(jī)性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規(guī)模在影響需求的同時(shí),也影響供給,對于供求關(guān)系而言,這一因素可以忽略不計(jì)。因此,可以預(yù)測,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn),近兩年房地產(chǎn)市場的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。從供給來看,中央政府近期出臺的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生較大的影響。
　　4.2房價(jià)增幅將有所減緩
　　從上述對供求關(guān)系的分析可以判斷出來,近兩年房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素,我們認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將會有所回落:第一,市場經(jīng)濟(jì)自身具有通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能,高房價(jià)將在一定程度上增加市場供給,擠出部分需求;第二,政府正努力通過增加中低價(jià)位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房價(jià);第三,政策變動(dòng)初期對市場預(yù)期的影響最大(市場預(yù)期供給減少是2007年房價(jià)上漲的深層原因,這種影響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。
　　4.3二手房可以平抑新開發(fā)樓盤價(jià)格升高
　　2006年以后，二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費(fèi)需求趨于升級化、熱點(diǎn)區(qū)域趨于擴(kuò)大化為特征。但是銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大,使得二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購公房的大量上市,房源繼續(xù)放量,購房需求持續(xù)增長,二手房市場將增加活力,價(jià)格平穩(wěn)上升。
　　五、結(jié)束語
　　綜上所述，我國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢，個(gè)人認(rèn)為：首先,房地產(chǎn)投資方面,未來幾年房地產(chǎn)投資仍保持增長,但增長幅度有所回落。其次,房地產(chǎn)開發(fā)方面,土地市場趨向規(guī)范,設(shè)用地增量控制更嚴(yán),商品房空置現(xiàn)象與商品房銷售價(jià)格上漲矛盾將會減緩。最后,房地產(chǎn)銷售方面,房地產(chǎn)價(jià)格呈上升趨勢,但升幅會有所回落。總體而言,預(yù)計(jì)在國家以及地方政府能夠保證方針政策得到貫徹前提下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會朝著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)規(guī)范發(fā)展。
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