所謂調(diào)控，本身就是一個(gè)短期行為。調(diào)控往往不是針對(duì)某一具體行業(yè)，而是宏觀經(jīng)濟(jì)的總量平衡。房地產(chǎn)業(yè)以其在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，政府也經(jīng)常針對(duì)這一行業(yè)采取調(diào)控手段。然而，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上說，對(duì)于某個(gè)行業(yè)或者產(chǎn)業(yè)所制定的政策叫做產(chǎn)業(yè)政策，它的著眼點(diǎn)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，所以產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)當(dāng)是長(zhǎng)期的。
　　因此，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分并處于發(fā)展期的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，其對(duì)長(zhǎng)期性產(chǎn)業(yè)政策的要求和調(diào)控政策的短期性是存在一定矛盾的。
　　一、房地產(chǎn)調(diào)控短期政策與長(zhǎng)期政策之間的關(guān)系
　　1房地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)期與短期之間的三種關(guān)系
　　第一，短期與長(zhǎng)期一致。在這種情況下，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策是針對(duì)某一特定時(shí)期的情況而采取的調(diào)整手段，但也的確符合房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展所必需的制度設(shè)計(jì)，這類短期調(diào)控政策實(shí)質(zhì)上就是長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)政策。
　　第二，短期與長(zhǎng)期存在一定差異。這類政策與前一類相似，但在短期內(nèi)和長(zhǎng)期范圍內(nèi)執(zhí)行的力度會(huì)有不同，或者說政策的著力點(diǎn)存在差異。因此，對(duì)這類政策而言，當(dāng)它的短期任務(wù)基本完成后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的調(diào)整。
　　第三，短期與長(zhǎng)期相悖。這類政策屬于單純的調(diào)控政策，即只能在短期內(nèi)應(yīng)用，解決問題后，應(yīng)當(dāng)立即停止執(zhí)行。
　　在第二和第三種情況中，如果短期調(diào)控政策不能及時(shí)調(diào)整或中止，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。
　　2對(duì)調(diào)控政策長(zhǎng)期性定性的基本原則
　　需遵循以下幾點(diǎn)原則：維護(hù)以市場(chǎng)的住房資源配置基礎(chǔ)方式地位；制度設(shè)計(jì)符合我國(guó)基本國(guó)情；加強(qiáng)和完善住房保障制度；增加住房的有效供給；支持脫困和改善型需求，抑制不合理的投資、投機(jī)需求。
　　二、短期與長(zhǎng)期一致的調(diào)控政策
　　1加大住房用地供給
　　土地供給短缺以及土地供應(yīng)制度的缺陷已經(jīng)成為影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的重要掣肘，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平快速上漲的因素之一。根據(jù)《國(guó)土資源公報(bào)》數(shù)據(jù)，近5年來，全國(guó)實(shí)際國(guó)有建設(shè)用地供給中，住宅建設(shè)用地供給所占比例不到30％。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)文件”)和《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“10號(hào)文件”)都要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)。國(guó)土資源部隨后要求各地在制定2010年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，切實(shí)加大住房建設(shè)用地供應(yīng)，并提出2010年全國(guó)住房建設(shè)用地供應(yīng)量為18萬公頃，同比增長(zhǎng)超過130％。在土地供給制度改革無法一蹴而就的情況下，加大住房建設(shè)用地的供給量和供應(yīng)比例，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的有效手段，而這種政策也應(yīng)當(dāng)成為行政手段管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期制度設(shè)計(jì)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)研究如何通過提高存量土地的利用效率來增加住房的有效供給。
　　2完善住房保障制度
　　住房保障制度不健全、覆蓋面小一直是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，住房保障制度也得到進(jìn)一步完善，特別針對(duì)“夾心層”家庭的公共租賃住房制度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委出臺(tái)了“指導(dǎo)意見”，許多地方也都制定了相應(yīng)的“保障辦法”并編制了“十二五”時(shí)期公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃。此外，公共租賃住房的保障范圍同樣涉及部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民。因此，這也是要在長(zhǎng)期內(nèi)不斷執(zhí)行和完善的政策。
　　3研究住房持有環(huán)節(jié)稅收
　　長(zhǎng)期以來，住房持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失成為房地產(chǎn)稅收方面的主要缺陷。2010年以來，上海、重慶和北京等城市已經(jīng)開始著手研究房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)的實(shí)施方案，全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)稅的征收模式也在研究中。對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅，既是抑制過度的消費(fèi)性需求、遏制不合理的投資和投機(jī)性需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的應(yīng)急性手段，同樣也是在長(zhǎng)期范圍內(nèi)促進(jìn)住房資源占有平衡、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)體現(xiàn)了短期政策和長(zhǎng)期政策的有機(jī)結(jié)合。
　　三、短期與長(zhǎng)期存在一定差異
　　1保障性住房建設(shè)冒進(jìn)
　　根據(jù)國(guó)務(wù)院截至2012年解決1540萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題的要求，各地都加大了廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度，部分城市已經(jīng)開始大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房。加大保障性住房建設(shè)力度是刺激投資、拉動(dòng)內(nèi)需的有效手段，當(dāng)然也是進(jìn)一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在現(xiàn)階段十分必要。然而，部分地區(qū)保障性住房建設(shè)超出了真實(shí)需求，而且對(duì)部分地區(qū)而言，采取諸如貨幣補(bǔ)貼的方式反而能夠更有效地實(shí)現(xiàn)保障功能。過于冒進(jìn)的住房建設(shè)將在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)、投資收回、維護(hù)管理等方面暴露出一系列問題。
　　2差別化住房信貸政策
　　政策層面的差別化信貸政策早已有之，“4號(hào)文件”和“10號(hào)文件”所強(qiáng)調(diào)的差別化住房信貸更大的作用是規(guī)范商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)行為，特別是在房?jī)r(jià)上漲速度過快、投資、投機(jī)性需求過度膨脹的階段，強(qiáng)調(diào)差別化住房信貸十分必要。而且，為支持脫困和改善型需求、抑制不合理的投資和投機(jī)行為，差別化的信貸政策應(yīng)當(dāng)在長(zhǎng)期內(nèi)發(fā)揮作用。但是，對(duì)目前所采取的差別化政策而言，其過分強(qiáng)調(diào)了短期性，具體表現(xiàn)在：第一，將改善型需習(xí)之“一棒打死”，第二套住房貸款成本無條件的提高；第二，對(duì)第三套住房貸款限制過死，而未來獨(dú)生子女組成家庭將成為主流，考慮到雙方父母養(yǎng)老的需求，購(gòu)買第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，對(duì)商業(yè)銀行來說，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最高的初次購(gòu)房人采取高貸款成數(shù)和利息優(yōu)惠等政策，反而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低的擁有多套住房的家庭實(shí)行高成本的信貸政策。因此，在長(zhǎng)期內(nèi)這種差別化信貸政策需要逐漸調(diào)整和完善。
　　3住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策
　　加大住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，相當(dāng)于增加住房流通的交易成本，這無疑將有效抑制過度投機(jī)炒房等行為。2005年至今，國(guó)家曾多次調(diào)整營(yíng)業(yè)稅和契稅的征繳比例，也多次清查土地增值稅和個(gè)人所得稅，這項(xiàng)政策在遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的背景下切實(shí)可行，而長(zhǎng)期內(nèi)我們?nèi)詰?yīng)抑制投機(jī)炒房行為。然而，過高的稅收不利于存量住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。因此，為進(jìn)一步提高住房的有效供給能力，住房流通的交易成本應(yīng)當(dāng)限定在較低水平，特別在住房持有環(huán)節(jié)稅收體系建立后，我們應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。
　　四、短期與長(zhǎng)期相悖
　　1“限購(gòu)令”
　　根據(jù)“10號(hào)文件”以及后續(xù)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門系列調(diào)控政策，一些城市在制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則中加入了購(gòu)房套數(shù)的限制。部分城市(如北京)限購(gòu)令體現(xiàn)為限制購(gòu)房人一次性購(gòu)買商品住房的套數(shù)，部分城市(如南京)則是限制購(gòu)房人同時(shí)擁有的住房套數(shù)。不論是哪種限購(gòu)，“限購(gòu)令”本身都是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑猛藥，對(duì)過度投機(jī)行為應(yīng)該起到明顯的抑制作用。限購(gòu)令在一定時(shí)期后應(yīng)當(dāng)立即退出，否則將遺害無窮，當(dāng)然，大多數(shù)城市出臺(tái)細(xì)則時(shí)也都規(guī)定了限購(gòu)令的執(zhí)行期限。
　　2對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制
　　在一系列調(diào)控政策的作用下，特別是國(guó)家貨幣政策的逐漸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較大程度上受到了限制，不但獲得銀行開發(fā)貸款的難度增加，而且據(jù)相關(guān)媒體透露，房地產(chǎn)企業(yè)IPO和增資擴(kuò)股等行為將再次暫停。這類政策的階段性意義主要在于抑制房地產(chǎn)企業(yè)過度投資，以及作為一些違規(guī)行為的處罰手段。然而，最近幾年，學(xué)術(shù)界和政府層面一直在研究如何拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問題，特別是使房地產(chǎn)業(yè)擺脫過度依賴銀行資金的現(xiàn)狀。實(shí)際上，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)加大對(duì)其他融資渠道的開發(fā)。因此，這類政策屬于單純的短期政策，長(zhǎng)期內(nèi)應(yīng)當(dāng)退出。