工業(yè)用地實(shí)行招拍掛出讓,是充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用,引導(dǎo)土地資源合理布局和利用,緩解建設(shè)用地供需矛盾,保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展合理用地需求的根本出路和必然選擇。2006年8月31日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓”，掀起了工業(yè)用地史上的一場(chǎng)革命，使我國(guó)土地市場(chǎng)猛然一躍。對(duì)地方政府的觸動(dòng)之深、波及面之廣，也是前所未有的。國(guó)土資源部發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，要求從2007年1月1日起所有的工業(yè)用地出讓不得低于公布的最低標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)解決工業(yè)用地壓低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，提高工業(yè)用地利用率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。
　　一、推行工業(yè)用地招拍掛出讓方式的意義
　　一是統(tǒng)一了工業(yè)用地的供地政策，堅(jiān)持“一個(gè)龍頭放水”的競(jìng)爭(zhēng)供地方式，是保證工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌新機(jī)制的順利運(yùn)轉(zhuǎn)的首要條件。
　　二是推行工業(yè)用地招拍掛和最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是土地市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)一步成熟完善的重要環(huán)節(jié)，不僅有利于營(yíng)造公平、公正、公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，解決工業(yè)用地?zé)o序競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，防止各地競(jìng)相壓低地價(jià)造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失，還抑制借工業(yè)項(xiàng)目之名通過(guò)改變土地用途行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)的土地投機(jī)行為。
　　三要形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，重要的還是需要先去培育市場(chǎng)，而不是等市場(chǎng)找上門(mén)來(lái)。對(duì)工業(yè)用地招拍掛出讓新政策的堅(jiān)決執(zhí)行這一態(tài)度是其成功的前提，立足當(dāng)?shù)貙?shí)際、摒棄落后的工業(yè)用地供應(yīng)理念則是其成功的關(guān)鍵，而積極培育主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)且聚集度高則是使其具備了用市場(chǎng)化機(jī)制配置土地資源的條件。
　　四是建立“用地預(yù)申請(qǐng)制度”是推進(jìn)工業(yè)用地招拍掛出讓工作的好辦法，它有利于國(guó)土資源管理部門(mén)及時(shí)了解市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的需求情況，科學(xué)合理地制定供地計(jì)劃和出讓方案。
　　五是根據(jù)市場(chǎng)情況靈活選擇掛牌、招標(biāo)或者拍賣(mài)的出讓方式是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不很充分或?qū)κ袌?chǎng)需求了解不夠明朗的情況下，掛牌不失為一種較為穩(wěn)妥的辦法。當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)較為充分時(shí)，可以采用拍賣(mài)或招標(biāo)的方式出讓。
　　二、當(dāng)前工業(yè)用地招拍掛出讓存在的問(wèn)題
　　（一）從現(xiàn)行用地審批制度及相關(guān)配套政策措施不完善。
　　1、先有項(xiàng)目還是先供地的問(wèn)題。對(duì)工業(yè)用地實(shí)行市場(chǎng)招拍掛出讓?zhuān)�就是要運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)工業(yè)用地實(shí)行市場(chǎng)化配置，因此規(guī)定工業(yè)用地出讓當(dāng)前不先行確定用地者。但現(xiàn)行的工業(yè)項(xiàng)目用審查報(bào)批制度和用地預(yù)審制度，均建立在用地主體既定的前提下。
　　2、關(guān)于工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)竣工期限問(wèn)題。工業(yè)項(xiàng)目過(guò)去是立項(xiàng)在前，供地在后，在供地前已完成相關(guān)的項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)。而實(shí)行工業(yè)用地招拍掛出讓后，項(xiàng)目建設(shè)涉及的立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)須在出讓成交確定用地者之后方能辦理，因此，在工業(yè)用地出讓成交時(shí)很難明確界定工業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)竣工期限，而這又是土地出讓合同必須明確約定的事項(xiàng)。
　　3、工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。2007年1月1日正式施行的《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)遏制工業(yè)用地低成本惡性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)土地的集約節(jié)約利用具有重大意義。但現(xiàn)行的全國(guó)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按行政單元來(lái)劃分等別，未能充分考慮各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基準(zhǔn)地價(jià)水平顯得比較粗疏。區(qū)位條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相似的地方，差價(jià)相差大，顯然不合理。新調(diào)整的基準(zhǔn)地價(jià)和出讓金標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有出臺(tái)實(shí)施。
　　因此，如何解決因各項(xiàng)制度相互沖突帶來(lái)的矛盾因相關(guān)配套政策的缺失帶來(lái)的問(wèn)題，已經(jīng)成為擺在國(guó)土資源管理部門(mén)面前的難題。
　　（二）出讓條件的設(shè)定問(wèn)題
　　由于工業(yè)用地自身的特殊性，市場(chǎng)配置只能在國(guó)家的規(guī)劃、計(jì)劃框架內(nèi)發(fā)揮作用，工業(yè)用地出讓受到國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、土地供應(yīng)政策等方面的嚴(yán)格控制，工業(yè)用地出讓時(shí)應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的用地條件。如果在招拍掛中，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃的要求將該用地類(lèi)型設(shè)定，在招拍掛出讓過(guò)程中有人不理解，認(rèn)為這是量身定做。因此，如何設(shè)定土地出讓條件是一個(gè)難題，因?yàn)榧纫�考慮合理設(shè)定，又不能過(guò)于有針對(duì)性，以免造成量身定做之嫌疑。
　　（三）工業(yè)用地批后監(jiān)管的問(wèn)題
　　當(dāng)前工業(yè)用地出讓存在重審批、輕管理的現(xiàn)象。個(gè)別項(xiàng)目依然存在著閑置或低效用地的狀況。
　　三、對(duì)策與建議
　　（一）規(guī)范工業(yè)用地招拍掛出讓操作
　　1、根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目的需求情況，采用靈活的出讓方式。在出讓工業(yè)用地時(shí)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房等工業(yè)項(xiàng)目用地，按一般經(jīng)營(yíng)性用地的操作方式，在明確用地標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)模后以招拍掛形式公開(kāi)出讓?zhuān)粚?duì)一些不能事先確定面積和規(guī)模的工業(yè)項(xiàng)目，則通過(guò)招拍掛的方式確定用地者，用地者辦理項(xiàng)目建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)后，再根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)類(lèi)別、用地規(guī)模、用地標(biāo)準(zhǔn)等合理確定出讓的具體面積；對(duì)于僅有的少數(shù)意向人的非競(jìng)爭(zhēng)性工業(yè)項(xiàng)目，則實(shí)行用地預(yù)申請(qǐng)制度，先由用地意向者提出用地規(guī)模、用地條件及承諾的土地出讓價(jià)格，國(guó)土部門(mén)根據(jù)意向人承諾的用地條件和土地價(jià)格擬定出讓方案，采用招標(biāo)或掛牌的方式公開(kāi)出讓。
　　2、合理確定出讓條件。在設(shè)定工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓條件時(shí)，應(yīng)從有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的原則出發(fā)，有針對(duì)性地設(shè)定市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，將高耗能、高污染和低產(chǎn)出的國(guó)家限制性和禁止性項(xiàng)目嚴(yán)格限制或拒之門(mén)外。但在設(shè)定工業(yè)用出讓限制條件時(shí)，不得設(shè)置有失公平的排他性條款以排斥潛在的競(jìng)爭(zhēng)者。
　　（二）強(qiáng)化工業(yè)用地批后監(jiān)管
　　1、加強(qiáng)工業(yè)用地的合同管理，嚴(yán)格控制改變用地性質(zhì)。在土地出讓合同中除明確約定用地條件、違約責(zé)任、閑置處置規(guī)定等相關(guān)條款處，還明確行業(yè)類(lèi)型限制及投資強(qiáng)度、建筑系數(shù)、行政辦公及生活設(shè)施所占比重等土地利用控制性指標(biāo)。對(duì)違反合同約定的標(biāo)準(zhǔn)使用土地的，明確由受讓人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。嚴(yán)格控制工業(yè)用地改變土地用途，如遇城市規(guī)劃調(diào)整確需改變用地性質(zhì)的則在土地出讓合同中約定由縣人民政府依法收回土地，重新以招拍掛方式出讓。
　　2、建立工業(yè)用地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管信息系統(tǒng)，完善批后監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制。針對(duì)目前工業(yè)用地批后監(jiān)管困難的情況，建議有關(guān)部門(mén)今后采用信息化手段，建立工業(yè)項(xiàng)目用地的信息監(jiān)管系統(tǒng)，詳細(xì)記錄每宗地的具體位置和投資強(qiáng)度、建筑系數(shù)等土地利用控制指標(biāo)及開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求，結(jié)合日常巡查制度，落實(shí)專(zhuān)人對(duì)轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地的批后實(shí)施情況進(jìn)行全程監(jiān)管，檢查土地出讓合同的履行，掌握土地利用動(dòng)態(tài)，加大對(duì)違規(guī)違約行為的處理力度，對(duì)閑置或低效用地及時(shí)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
　　3、完善工業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收制度。針對(duì)工業(yè)用地批后監(jiān)管部門(mén)職責(zé)不夠明確的問(wèn)題，筆者建議由政府出臺(tái)相應(yīng)政策，規(guī)定國(guó)土、發(fā)改、規(guī)劃環(huán)保等部門(mén)協(xié)同做好工業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，確保工業(yè)用地的批后監(jiān)管措施落實(shí)到位。
　　（三）加強(qiáng)工業(yè)用地的儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，提高工業(yè)用地的集聚度
　　1、加大存量土地盤(pán)活力度，整合土地資源。對(duì)于空閑、閑置、低效利用等存量工業(yè)用地要區(qū)別情況進(jìn)行盤(pán)活利用，一方面有利于保障工業(yè)用地，另一方面也可以減輕保護(hù)耕地的壓力。加強(qiáng)對(duì)集體建設(shè)用地的管理與利用。逐步規(guī)范和引導(dǎo)集體建設(shè)用地的利用，使之成為緩解土地供需矛盾的又一個(gè)支撐點(diǎn)。
　　2、長(zhǎng)期以來(lái)，工業(yè)用地一直處于攤大餅、撒芝麻鹽式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，分散無(wú)序的布局，極大地浪費(fèi)了土地資源。為加快工業(yè)用地的供應(yīng)速度，提高工業(yè)用地的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，建議政府根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)計(jì)劃做好工業(yè)用地的儲(chǔ)備工作，利用儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資平臺(tái)籌措資金，對(duì)擬出讓的工業(yè)用地進(jìn)行集中統(tǒng)一的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)，使生地變成熟地，以適應(yīng)當(dāng)前嚴(yán)禁低價(jià)出讓土地的新形勢(shì)要求，工業(yè)集聚區(qū)集相對(duì)完善的基礎(chǔ)設(shè)施，不僅有利于降低企業(yè)的前期投入成本，而且有利于形成規(guī)模效益，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，同時(shí)也可以節(jié)約大量的土地資源。