摘要：房地產項目開發質量直接影響到業主利益和開發企業的聲譽；本文首先對房地產開發質量管理進行了概述，然后之處本文研究工程存在的質量管理問題，在此基礎上提出了參照全面質量管理措施，構建質量管理體系的建議，對房開質量管理提高有一定意義。
　　關鍵詞：房地產；開發；質量管理；體系
　　0緒論
　　房地產項目質量管理貫穿房地產項目，從項目決策階段到實施階段到收尾階段全過程。要提高房地產項目的產品質量，必須狠抓房地產項目各個階段的質量管理工作。我國房地產項目管理體制仍然不完善，從業人員平均教育水平低，缺乏全面系統地管理模式和經驗。
　　1房地產開發質量管理概述
　　房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。
　　房地產項目管理具有幾個特征，主要包括以實現投資目標和期望為目標；明確的投資控制；確保項目功能與質量上達到設計標準。
　　房地產項目質量管理是指通過制定質量方針、建立質量目標和標準，并在房地產項目生命周期內持續使用質量計劃、質量控制、質量保證和質量改進等措施來落實質量方針的執行，確保質量目標的實現，最大限度地使顧客滿意。
　　在房地產項目質量管理的行業實踐中有幾種模式受到普遍認可，其中全面質量管理的應用十分廣泛，全面質量管理就是計劃(plan)一執行(do)—檢查(check)一持續改進(act)”四階段的循環方式，簡稱PDCA循環。
　　2房地產開發質量管理存在問題
　　水礦德馨園，是水礦集團職工住宅小區，要求比較高，現已交付使用9棟樓所有設施齊全；有2棟已進入裝修階段；有1棟在施工基礎；有1棟在做大型土石方平場，明年初開工，已經落后于計劃完成時間，同時已經入住的用戶也提出了一些質量問題，
　　造成工程落后和質量問題的原因，來源于建設過程質量管理不到位，包括以下幾個方面。
　　(l)規劃及設計階段重視經濟指標、輕視設計優化
　　承包企業對規劃設計的重要性沒有充分認識，總認為規劃設計的終極目的就實現利益最大化，即做到最大的容積率建筑面積，因此在規劃設計階段業主方的參與和管理缺乏深度和精度，沒有對設計進行有效優化。由于規劃設計工作考慮不周全，現場施工經常是邊做邊改，造成大量返工，嚴重影響整體施工進度和施工質量。
　　(2)工程實施階段重結果、輕過程
　　承包企業在工程實施管理中，過程中質量控制的意識較弱，只是在施工單位施工完后才去發現問題，做事后補救，造成成本的增加和工期的影響。例如內墻粉刷前需先在不同材質表面加設鋼絲網片，由于監管不到位，某些部位墻體粉刷的鋼絲網片沒有安裝，造成一些部位墻體在面層涂料施工完畢后粉刷層出現裂縫，影響了工程的質量、進度和增加了成本。
　　(3)工程收尾階段缺乏持續改進意識
　　承包企業在工程收尾階段主要問題是缺乏持續改進意識，質量管理意識差，服務不專業，流于形式。由于政府相關部門對房屋的驗收是一套程序化的抽檢模式，主要檢查房屋結構的安全性和基本使用保障，不會對每一套房屋的所有質量問題逐項檢查。小業主在收樓時或入住后必然會提出許多整改意見。然而承包企業的項目收尾階段質量管理意識不到位，既未重視對顧客意見的收集匯總，也沒有重視公司內部的總結分享。
　　3房地產開發質量管理體系構建
　　針對水礦德馨園的質量問題，要建立質量管理體系，這其中要制定質量管理戰略，培訓質量管理技能，進而完善質量管理體系。推進質量改進工作的進行，以保障體系的合理。構建有效地質量管理體系應從以下幾個方面著手。
　�。�1）組織保障
　　企業發展的戰略眼光，首先要放在質量管理上。質量管理的前期準備工作包括領導決策、組織落實、制定質量方針與確定質量目標和員工培訓、提高質量意識幾個部分。要保證質量管理工作的執行，必須強調領導的作用，領導必須做好確定方向、策劃未來、激勵員工、協調活動、營造良好的內部環境等工作。
　　應該成立質量改進小組，保證質量改進小組的有效性和權威性；高層管理人員制訂戰略性計劃，中層管理人員制訂生產作業計劃，基層員工執行；確定改進預算，在制定計劃時，要考慮經濟和非經濟方面的利益。
　�。�2）技術保障
　　企業要想生存與發展，就應不斷地通過培訓開闊視野，獲取新的知識技能，增強企業的再生能力和創新能力。要確保質量管理體系有效實施，必須強調全員參與，要對員工進行質量知識技能，增強企業的再生能力和創新能力管理知識培訓，激發員工的積極性和責任感，自發改進目前的工作。.
　�。�3）制度保障
　　制定質量管理職能，在實現產品質量的全過程中，應規定各部門的工作內容和需求，職能范圍等。即本部門應承擔的任務、責任及權限;本部門在保證產品質量的活動中，應制定出工作程序和各類標準;本部門在質量管理活動中的管理方法等。
　　整合質量方針，質量方針應與組織的宗旨相適應，應注意與質量管理原則的內在聯系，企業應建立以顧客為中心的質量目標，明確顧客現在和未來的需求，滿足顧客需求。
　　調整質量目標，質量目標應力求定量化，以便于日�？己伺c評價。企業要根據數據分析確定質量管理目標，顧客關注焦點及質量管理最弱的環節加以改進。
　　優化工作流程，優化工作流程主要由中層管理人員、主管人員及質量小組人員參與，中層管理人員應用過程方法分析本部門應該制定哪些制度來保證過程的實施，考慮改進本部門工作程序;主管人員應考慮改進作業指導書;基層員工應考慮改進本崗位工作，使每個小過程都形成PDCA循環閉環。
　　4總結
　　本文按照項目的生命周期，對水礦德馨園出現的質量問題，從項目的規劃設計階段、工程實施階段、收尾階段進行了總結分析。房地產開發項目要想實現要想真正做到高效的質量管理，必須努力滿足客戶需求的同時，實行全面質量管理體系，建筑高質量的項目，從而贏得市場，贏得效益。
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